estadisticas de vivienda

Algunas estadisticas que han salido ultimamente sobre el precio de las viviendas:

- En 2009 se augura una caida de precios del 40%. Supongo que sobre todo se refieren a casas a cambio de la hipoteca que quede (casos de paro y embargo), casas mas grandes y mas caras, etc.

- Segun Tinsa, en marzo la bajada se situa sobre un 9,7%

- Caida de venta de viviendas, un 37,5% en febrero

- Segun Vivienda, baja un 6,8% en el primer trimestre, a niveles de 2006 (quieren decir que desde 2006 la vivienda solo habia subido un 6,8%? me reiria si no fuera una cosa tan seria)

- Bajada de un 10,5% interanual segun Fotocasa y el IESE

- Ligero repunte de las ventas en marzo, pero el primer trimestre ofrece aproximadamente un 35% de descenso en las ventas.

Mi opinion sobre el tema es que las mayores bajadas siguen dandose como es logico entre las viviendas que mas dificiles son de colocar. Por ejemplo los pisos grandes que valen como un chalet o adosado, y la gente muchas veces prefiere comprar dos o tres plantas por el precio de una, aunque este mas alejado del centro. O por ejemplo la obra nueva que creo que nunca ha conseguido terminar de diferenciarse de los pisos usados como en principio deberia. Si que se ha distanciado de pisos usados con ciertos problemas de años, conservacion, servicios, etc. pero no creo que no ha terminado de despegar de pisos usados con mas o menos las mismas caracteristicas y pocos años. Y ya debe bajar de nuevo sus precios puesto que debe haber un exceso de pisos nuevos bastante importante.

Y no digamos nada de quienes se lanzan en esta tesitura a vender sobre plano, ahi si que se esta notando un descenso mas acusado segun mi opinion, debido al riesgo, tanto de que los precios no tengan que bajar mas como de que la obra se llegue a construir y la promotora no desaparezca.

Estan tambien los pisos de gama baja por decirlo de alguna manera (de mas de 30 años, sin ascensor, para reformar, en zonas mas deprimidas, o incluso locales que se venden como pisos) que alcanzaron unos niveles mas impropios todavia que la media impropia que habia y que sigue existiendo, no nos engañemos, los pisos siguen estando desorbitados para la realidad laboral de nuestro pais y mas si añadimos la dificultad de conseguir una hipoteca.

Pero observo tambien una cosa, ya sabeis que mi analisis es muy limitado a una zona concreta de Zaragoza y a un tipo de piso concreto y no quiere decir nada logicamente, pero mi opinion es que si sacaramos porcentaje seria muy alto el de los pisos "dificiles" por asi decir que se estan vendiendo (lo que os comentaba antes, grandes, nuevos de promotora, de gama baja, etc.) y muy bajo el de los pisos normales, con ascensor y todos los servicios pero sin ser nuevos de promotor. Obviamente aunque fuera extrapolable la conclusion a otras zonas al menos de la ciudad, el Actur se queda aparte porque es la zona de la Expo y despues del subidon que experimento a causa de este evento, sus precios deben equilibrarse de una forma que responde a otros factores que no es la cadencia del mercado, quiero decir que lo logico es que bajaran mas deprisa que en el resto de la ciudad, tambien subieron de un dia para otro en cuanto se supo la noticia.

Es decir, que me da la impresion que ha salido mucho del mercado de venta, con la premisa si no puedes vender sacando bastante beneficio, o lo cierras o lo alquilas, y que la mayoria de pisos que se estan vendiendo son los dificilmente colocables por abundancia, estado o competencia con otro tipo de vivienda, y digamos que los pisos mas sencillos de vender, apartamentos o pisos mas bien pequeños, de no muchos años, con todos los servicios, bien situados tanto en planta (no principales ni bajos) como en calle concreta dentro de la zona, simplemente se han esfumado, parece que no se venda ninguno o muy pocos porque no he encontrado creo nada mas que uno o dos de este estilo en la criba rapida que he hecho.

Lo cual querria decir si esta estadistica sirviera de algo que ya os digo que es tan limitada y echa a ojo que simplemente vale para comentar y no para dar por bueno nada, que se estan haciendo cuentas de bajadas de precios y demas sobre pisos en los que el propietario se ve obligado a ceder mas facilmente que en otros. Porque sabe que cuanto mas tiempo pase el piso se estropea mas y se hace mas viejo, se construyen mas adosados y los pisos grandes pasan de moda o las deudas no van a dejarlos vivir, tanto hipotecados en paro como promotores con exceso de vivienda. Pero si es cierto que no hay un mercado equilibrado de vivienda apetecible y vivienda menos apetecible, logicamente las estadisticas no serian equilibradas, puesto que la vivienda dificil al bajar sus precios para vender daria unas bajadas que no serian compensadas por los precios de la vivienda menos dificil, simplemente porque ha desaparecido en gran medida del mercado.

Otra cosa que me he fijado ha sido que creo que en los "mejores" tiempos del boom inmobiliario deje en aproximadamente 198000-200000 euros cuando empezaba la barrera de los pisos con ascensor. Como os digo siempre, antes encuentras pisos sueltos, pero que suelen tener algun problemilla para incluirlos en el tipo de piso en el que me fijo para sacar los baremos: necesidad de reforma, calle que no llega ni a secundaria, mas bien terciaria, bajos o primeros, etc. Bueno pues ahora esa barrera la he encontrado alrededor de 195000 euros. Antes como os digo he encontrado algunos pisos pero he desechado los que consideramos "dificiles" de vender (nuevos directos del promotor, con bastantes años, en calles de no buena disposicion, plantas bajas, etc.). Es decir, que practicamente, los pisos que añaden una caracteristica que los hacen mas facilmente vendibles, no han bajado su barrera, la cuestion es que de ahi hacia arriba hay poca cosa que no corresponda a nuestra categoria de "dificil" para que vaya subiendo el precio a medida que añaden ventajas.

Es decir, que si que creo que es verdad que los pisos grandes, los pisos a reformar, con muchos años, en mala situacion, plantas bajas, promotoras que quieren vender y recuperar algo de dinero, etc. se han moderado, sobre todo los pisos grandes que son los mas caros, tienen una bajada bastante mas pronunciada pero aun asi siguen costando en general mas que algunos adosados.

Tambien veo asi en general que en las zonas en las que hay mas pisos viejos o sin ascensor hay mas numero de pisos en venta, pero si acudes a mirarla despacio, es eso lo que se vende en mayor numero, los pisos tradicionalmente obreros que van quedando.

Pero tambien creo que ha desaparecido mucho de lo que parecio asomar en tiempos previos a la Expo, que lo que la gente se quiere quitar de encima es lo que le urge por deudas, por evitar mas envejecimiento y derramas de reformas del edificio y similares, o pisos que a veces no son ni pisos y hasta son locales que subieron mucho su precio con el boom y ahora la gente se los quiere quitar como sea porque saben que es improbable que puedan alcanzar precios mucho mas elevados y que en resumen quiza los datos de bajadas puedan estar siendo muy influidos por un desequilibrio entre lo que se vende, y lo que esta cerrado o alquilado ahora mismo.

Obviamente la caida de las ventas ya sabemos a que se debe, paro, bloqueo de hipotecas, y que la gente gasta mucho y si ahora en lugar de dos sueldos en casa entra uno seguramente muchas familias ni se plantean meterse en un piso cuando con cierto sacrificio de cosas absurdas podrian hacerlo sin demasiado problema, pero ya sabeis, estamos en Spain