domingo, noviembre 12, 2006

continua en otro weblog

Esta es la ultima entrada de este weblog puesto que aprovechando que blogger ha incluido nuevas funcionalidades, agrupare todos los que tengo en uno solo, convenientemente etiquetados para que se pueda acceder al tema que se desee con un solo clic sin que sea un lio para aquellas personas que busquen la continuacion exacta de este blog sin interesarle el resto de temas.

Las etiquetas tematicas se encuentran en la parte izquierda. Hay mas generales, que intento que se parezcan al nombre o tematica central del antiguo blog y otras mas especificas para quien no quiera verlo todo. No se puede de momento organizarlas unas dentro de otras segun su nivel de amplitud, asi que lo que hay ahora mismo esta en:

http://halacuantascosas.blogspot.com

Por tanto de ahora en adelante, ya no se volvera a actualizar este blog, aunque continuare en el nuevo en la misma linea que en este.

miércoles, noviembre 08, 2006

euribor a 3,799 extraoficialmente

Ha subido algo menos que en los anteriores treinta dias, pero sigue su marcha de subidas interesantes.

Y aun nos queda otra posible subida de los intereses por parte del BCE, se rumorea que pueda ser de aqui a fin de año.

dos ojos para toda la vida

y una hipoteca por el mismo tiempo...

Y lo digo por lo siguiente: se anuncia una novedad en las modalidades de hipotecas (que raro, no me lo puedo creer). Y es que ahora seran "recargables", en principio como alternativa a la refinanciacion de deudas. Creo recordar que algo de esto ya existia en creditos hipotecarios, pues ahora saltara a los prestamos tambien.

La cosa consiste en que ha medida que se vaya amortizando parte de la misma, se podran "apuntar" (como en el bar, pepe apuntamelo en mi cuenta) otros prestamos que pasaran a ser parte de la propia hipoteca, o sea, tu pagas un millon de tu hipoteca y con posterioridad lo necesitas para pagar un master, pues te lo apuntas a la hipoteca y vuelves a deber lo que debias antes de amortizar el millon y asunto arreglado.

Pero claro, asi tambien igual te lo piensas menos a la hora de comprar cosas, si no tienes ni que pedir un prestamo siquiera, ni hacer papeleo ni nada, el consumo se ve menos desfavorecido con todo este problema de los prestamos y las hipotecas.

otros datos sobre la famosa nueva ley hipotecaria

Se siguen conociendo mas detalles de lo que se espera que sea la nueva ley, que antes de darlos por buenos tendran que ser aprobados con la nueva normativa al año que viene:

- no habra que cancelar un prestamo y hacer uno nuevo a la hora de retocar las modificaciones, no me queda claro si bastara con un documento privado entre entidad y cliente, o si que habra que modificar ante notario pero en un solo acto (no cancelar y luego abrir una nueva hipoteca).

- las modificaciones podran referirse a capital, plazo, tasa de interes, garantias personales y atencion que esto me parece muy interesante por lo que digo despues, el metodo de amortizacion.

Cito esto por las hipotecas crecientes (que pagas poco al principio y cada mes la cosa va subiendo, que a veces se combina con la posibilidad de a mitad de prestamo mas o menos elegir una cuota fija y constante para el resto de las mensualidades y no dejar que siga subiendo) combinadas con amortizaciones anticipadas a 0% pueden ser una opcion de tener cierto ahorro al principio, quitarse mas capital, etc.

- Los costes parece que quedaran en un reducido pago a la notaria que no sera el que se aplica ahora y en el registro, lo que corresponda por el 10% de lo que quede por pagar de la hipoteca (imagino que tendran unas tablas y se pagara en funcion de las mismas)

- Los gastos a notario y registro se calcularan sobre el valor del capital y no sobre el de la responsabilidad hipotecaria

martes, noviembre 07, 2006

comprar piso nuevo 2ª parte

Continuando donde lo dejamos en el articulo anterior, nos quedamos cuando ya estamos a punto de recibir el piso.

En esos dias (cuando se visita por primera vez, cuando se comprueba que se han corregido los desperfectos...) llegara de alguna manera la informacion del palo final. Es decir lo que hay que pagar cuando se firme la escritura. Normalmente los gastos de notario, registro, gestoria, etc. y la parte de pagos que haya quedado pendiente, bien porque hayamos negociado pagar alguna parte extra o no al final o porque el calendario asi lo establecia. Y seguramente habra que afrontarlos en poco tiempo, porque tu puedes esperar un año pero luego de un dia para otro hay que ir a ver el piso, firmar, etc.

Las cantidades pendientes del plan de pagos es facil controlarlas ya que desde el principio sabes que las tienes que pagar, pero lo de los notarios, registros y demas gastos generales es un misterio que solo se desvela en los ultimos minutos del partido. Y ademas que tampoco te puedes fiar de estimaciones, previsiones, etc. puesto que nosotros preguntamos unos cuatro meses antes de firmar en la propia promotora, nos hicieron una estimacion, y luego a los cuatro meses, como se cambiaba de año, subieron y nos encontramos con unos 500 euros mas de lo previsto. Asi que no fiarse. Tambien por si no lo teneis en cuenta podeis encontrar conceptos del tipo boletines (o sea, los papeles de los instaladores para poder dar alta de servicios), fondo de la comunidad (primer pago a la comunidad para constituir los primeros gastos), el impuesto de actos juridicos documentados (si asumes la hipoteca de la constructora, no pagas por firmar el piso y firmar la hipoteca que van en una sola escritura, pagas solo una vez el impuesto), etc. Asi que cualquier prevision tiene mas riesgo de ser erronea que acertada.

A partir de este momento viene el chorreo, puesto que para el dia de la escritura para el que os pueden avisar con un par de dias de antelacion o despues de fijarlo para tres dias distintos, aplazarlo, etc., que casos de todo tipo hay, deberas pagar o llevar justificante de pago de la liquidacion final que os decia en el parrafo anterior, y autorizacion de la entidad financiera para asumir la hipoteca. Quienes hagan una hipoteca distinta de la de la entidad de la promotora, supongo que el mismo dia de la firma de la escritura haran ademas la firma de la hipoteca con alguien de la entidad alli presente. Esto no lo he visto en directo nunca, asi que no se como ira exactamente.

Normalmente el dia que vas a hablar con la entidad financiera para que te firmen el visto bueno para la hipoteca, te hacen contratar un seguro de incendios minimo porque si no, no hay hipoteca.

Siguiendo el chorreo de dinero, despues vienen las altas en los suministros, los muebles, los contratos de caldera, seguros de hogar y vida si quieres hacerlos, etc., etc. que ya no sabes de donde sale porque tal como entra se va. Eso si no decides cambiar a otra hipoteca mas favorable o antes de tocar nada, hacer alguna reforma al piso, que suben los gastos como la espuma.

En un piso en construccion es cierto que se pueden indicar ciertas modificaciones puesto que muchas veces pueden hacerse sin variar el presupuesto, pero ojo, que otras por comodidad (preinstalaciones de aires acondicionados, cambios de suelos, de muebles de cocina, etc etc.) pueden salir por una barbaridad. Casi me muero cuando oi que a una vecina por ponerle un una toma de enchufe de pared extra le cobraron 72 euros, asi que mucho cuidado con esto, igual resulta luego mas rentable apañarselas con el piso entregado, aunque sea mas incomodo.

Tambien cuidado con el pago de recibos, al principio, hasta que se gestionan las altas, puede haber suministros que hasta seis meses despues no carguen su factura, pero claro, con todo lo consumido en esos meses de golpe, por lo que la desorientacion respecto al dinero es bastante importante los primeros meses, y es mejor que sobre que no que falte.

En cuanto a limpieza, en principio el piso te lo dan "limpio" pero en un año no quitas toda la porqueria que queda, por mucho fregado que le des, quedan restos de cemento en los lugares mas inverosimiles, restos de cola en suelos de madera de esos que no es conveniente raspar con mucha fuerza, juntas de baldosas con polvo de ladrillo, puertas con dos dedos de polvo, persianas con salpicaduras que no se van... en fin, impresionante.

En principio, inmediatamente despues tendria que constituirse la comunidad de propietarios, pero habitualmente se producen situaciones de panico puesto que a la promotora le quedan pisos por entregar y no le interesa constituir aun la comunidad (para no pagar la mensualidad por lo que queda aun en su poder) y los vecinos comienzan a detectar problemas variados, ascensores que no funcionan, luces que no estan puestas, trasteros con cocinas y baños, etc, y lo mas que se puede hacer es quejarse individualmente. Por eso no es raro que algun vecino convoque via papel pegado en el patio una primera reunion informal para intentar concentrar esfuerzos y acelerar la solucion de los problemas.

Bueno pues esta seria muy resumida la aventura de comprar un piso nuevo.

comprar piso nuevo 1ª parte

En todo este tiempo que llevo escribiendo el weblog creo recordar que en ningun post he hablado del proceso de compra en general, de como va el tema, que ocurre antes y despues y todas esas cosas que uno no sabe hasta que no ha tenido oportunidad de vivirlo en sus carnes.
Puedo informar mejor del proceso de compra de un piso nuevo que de uno de segunda mano puesto que es por donde yo he pasado, pero intentare hablar de ambos tipos de viviendas por si a alguien le puede interesar, obviamente es fruto de mis vivencias y no es palabra de dios (antes de dar nada por bueno, hay que asegurarse y confirmarlo).
En este post hablare de los pisos nuevos (1ª parte)
Para un piso nuevo lo primero es descubrir el piso, ver los planos y decidir que gusta y se quiere comprar. Sobre los planos habitualmente pueden ser modificables por causa mayor asi que cuando se compra puramente sobre plano uno se arriesga a que luego el resultado no sea exactamente el que se ve. Conviene hacer un calculo sobre habitaciones que se conozcan de los metros cuadrados que se supone que tendra, puesto que en el dibujo es muy bonito con sus muebles de casita de muñecas situados pero si no tienes mucho sentido espacial es probable que no te hagas idea (o te la hagas equivocada) de realmente cuanto espacio tiene cada habitacion.
Cuando se compra nuevo pero ya casi construido lo normal deberia ser que te informaran de los cambios ya producidos en tu piso o incluso que te dejen ver la obra para comprobar que al menos la cosa se parece a los planos. Aunque estas cosas no siempre ocurren.
Una vez que uno se decide, y antes de eso es conveniente comprobar algunas cosas: aval de la promotora, propiedad del terreno en el registro de la propiedad, pagos estimados, etc., se firma la reserva, o sea, un documento que aparta del mercado el piso para que ya no se oferte a otros posibles compradores. Habitualmente la propia promotora fija la cuantia de esta reserva que debe pagar el comprador, creo que si la promotora luego se echa para atras debe abonar el doble de la fianza y si el cliente es quien se retracta se queda sin fianza, si es que no se llega a otro tipo de acuerdo.
Para los siguientes dias (pueden ser quince dias, un mes, aunque eso ya es un acuerdo particular) se firma el contrato de compraventa propiamente dicho. Esto todavia no es la escritura de la casa, es un contrato privado que asegura que el piso sera entregado cuando se termine y que se abonara por parte del comprador la parte correspondiente. Lo ideal seria tener con antelacion dicho contrato, poder estudiarlo y discutir los puntos que no se vean muy claros, por ejemplo plusvalias que te mandan pagar, que pasa si te quieres cambiar de hipoteca y no quieres pagar las comisiones, etc. aunque como todo depende del interes, si te interesa mucho por cualquier razon no es lo mismo que si en la misma calle estan haciendo cuatro edificios nuevos similares. Asi que la capacidad de negociacion para firmar o no firmar determinadas cosas, o exigir estudiar el contrato con antelacion, puede no ser la misma en uno u otro caso.
Hasta donde yo se, se adjunta un plano y memoria de calidades, y una hoja de pagos al contrato para que sea firmado. Lo de la memoria de calidades digo lo mismo, pueden modificarse o pueden denominarse de alguna forma que luego en la realidad no sean lo que tu pensabas. Pero eso viene al final cuando te lo entregan. Normalmente el dia de la firma del contrato (o antes si se paga por transferencia) se abona o se lleva justificante de haber pagado la primera "letra" (la entrada, el primer pago, o como le queramos llamar) de las que vengan en el plan de pago. Lo que se ha dado en la reserva se puede descontar de esta primera letra en lo que yo conozco, es decir, si tienes que pagar 3 millones y has dado medio en concepto de reserva, solo pagaras por esta primera letra 2 y medio.
Luego viene la larga o breve espera segun lo avanzado de las obras, se supone que en el contrato tiene que aparecer la fecha de entrega, pero puede ocurrir que si son x meses desde la firma del contrato para quien lo firma el primer dia de venta, siguen siendo los mismos x meses para el resto aunque se incorporen un año despues, con lo cual si llegas "tarde" puede que tu plazo por contrato sea bastante largo. El hecho de que te digan verbalmente un plazo no suele ser muy fiable por los casos que conozco, en cualquier caso legalmente vale el plazo del contrato.
Pero durante ese tiempo tranquilidad que no te vas a aburrir porque iras pagando una cuota como si fuera una hipoteca, aunque no lo es todavia, es una cuota que se paga directamente a la promotora. Si llegas en los ultimos meses de construccion, seguramente esas cuotas que otros vecinos llevan dos años pagando se te exigiran de golpe.
No esta de mas intentar localizar a otros vecinos durante este tiempo, bien sea por Internet en los sitios de nuevos vecinos, bien sea por el barrio o preguntando a quienes coincidan contigo cuando estas mirando como van las obras, ya que luego te enteras que si hay protestas o prisas o movidas durante la obra, son esfuerzos individuales que en conjunto podrian haber sido mas eficaces.
Sobre los pagos, creo que es bueno comentar que suelen ser negociables, es decir, que dentro de lo que haya establecido, si se prefiere pagar de otra manera que la constructora acepte, o quedarse con algo mas de hipoteca al final de la propuesta, se puede modificar esa parte del contrato en cualquier momento si ambas partes lo acuerdan, se hace un anexo en un folio modificando las condiciones y se firma.
Cuando ya hayas sufrido varios amagos de "ya parece que esta listo", "ya le falta poco", "ya lo tienen que entregar" porque cuando comienzan los retrasos sobre la fecha prevista te arriesgas a que cuando llamas a preguntar te contesten hasta mal encima y tengas que ser adivino (es que los pagos finales no son moco de pavo y hombre, esta bien saber si tienes que pagar hoy o dentro de seis meses, a no ser los multimillonarios, claro), y estes desquiciado/a porque no puedes planificar ni tu ahorro ni tu gasto ni nada, o algo hasta peor, tu trabajo si no estas continuamente cobrando un buen sueldo o teniendo una ocupacion, porque no sabes cuando se firmara la hipoteca exactamente, los gastos, etc., te llegara una carta o burofax diciendote que se ha firmado el fin de obra a fecha tal.
Y diras que bien, ya me lo dan... pues no siempre. Mi experiencia fue esperar otros tres meses hasta la firma de la escritura. Pero ojo, puesto que luego los plazos y las reclamaciones cuentan desde este fin de obra. Es decir, se firma el fin de obra, cuando no siempre el edificio esta finalizado del todo (ya digo, a mi me tardaron aun tres meses en darme las llaves y todavia habia obreros por la escalera, cuarto de contadores, etc.) y empiezan los plazos, peroooo no implica que te den ese mismo dia las llaves como cabria esperar. Que nadie me lo pregunte porque no entiendo como se consiente. Asi que mucho ojo con esto porque como se alargue la entrega son plazos que se pierden.
Bueno pues otro dia que a lo mejor hay promotoras que actuan de inmediato, yo al menos espere unos meses mas, te llaman para que vayas a ver el piso. Esto no es obligatorio pero se suele hacer. En esa visita como ya os he contado en otro post es recomendable detectar todos los fallos posibles para que los solucionen antes de darte el piso (ventanas que no cierran, suelos defectuosos, trozos sin pintar, puertas con arañazos y golpes, etc.), pero claro, entre que ves por primera vez lo que llevas meses esperando, la novedad, y que no tienes todo el tiempo del mundo, lo normal es que se escapen cosas (y no digo si no esta terminado y le faltan detalles, es imposible ver si esta o no bien) asi que para aprovechar es bueno llevar al tipico detectaerrores, ese que cuando te compras un jersey ve a diez kilometros el punto que se sale, o que detecta ese ruidito del motor del coche nuevo que nadie ha escuchado. Ya sabeis.
Todo eso lo apuntas en un formulario, te dan una copia, y te dicen que ya te llamaran cuando este (en mi caso un mes mas).
Cuando llega la carta de fin de obra o incluso un poco antes es momento de ponerse las pilas en algunas cuestiones, sobre todo en lo referente a la hipoteca. El promotor tiene una hipoteca de un porron de millones para construir el edificio, cuando se entrega con sus pisos y locales, realiza la "particion" de la hipoteca, o sea, del porron de millones asigna a cada propietario una parte proporcional. Que ocurre si algun vecino paga sin hipoteca o se va a otra entidad? pues que esa parte de hipoteca queda para la promotora y la tendra que cancelar con los gastos que suponen. A ellos les viene bien escasquetarsela a alguien y a ti te puede venir bien, si has decidido quedarte con algo mas de hipoteca para gastos, o ir mas tranquilo o lo que sea, pedir que en la particion te asignen algo mas a ti (lo que necesites). Normalmente como ellos se quitan gastos no tienen problema en hacerlo si hay algun dinero que queda colgando porque otros vecinos no la han querido. Esto te facilita el poder ampliar la hipoteca inicial sin tener que hacer nuevo papeleo, es decir, partes con una hipoteca inicial mayor, y no tienes que hacer luego ampliacion de capital aparte tratandolo con el banco (lo que te supondria muy probablemente notario, etc. etc.)
Obviamente esto hay que hablarlo con la promotora con tiempo, no vale decirlo el dia que te llaman para firmar, simplemente que en la particion de la hipoteca te asignen a ti x dinero mas si es posible.
Cuando te llaman para ver de nuevo el piso y comprobar que ya esta todo correcto deberas firmar como que estas de acuerdo, no te preocupes porque si salen mas fallos luego podras reclamar, son los que viste en la primera visita los que admites que estan arreglados.
Ya digo de entrada que cuando llegas a este punto, tienes unas ganas de tener el piso que corres el peligro de pasar por alto detalles que no tienes por que asumir tu y que solo por el hecho de quitartelo de encima los das por requebuenos. Yo no lo aconsejo aunque tambien entiendo que como llegues y veas que te han puesto el suelo que no era, pensar en esperar sabe dios a que te lo pongan bien, pues entra en las preferencias de cada uno.
Continuara...

miércoles, noviembre 01, 2006

nuevos modos de obtener vivienda

El colectivo vasco Euskadun Gazteira pondra en marcha una iniciativa original consistente en comprar viviendas antiguas y reconvertirlas en apartamentos baratos.

Sacaran una suscripcion de 200 participaciones para obtener 36000 euros con los que financiar la compra de la vivienda y su reconversion se pagara gracias a un prestamo hipotecario.

Luego, los apartamentos que resulten seran alquilados a jovenes a precios asequibles.

mas datos sobre la ley hipotecaria

Otras cuestiones que se van conociendo de la ley hipotecaria (como siempre, hay que esperar a que se apruebe para tomar como buenas las informaciones que se van sabiendo):

- sera obligatorio que las entidades realicen simulaciones a lo largo de toda la vida del prestamo antes de firmar nada (esto si que es dificil porque si te lo revisan cada seis o doce meses, a ver como vas a saber a cuanto estara el euribor dentro de 15 años, asi que solamente se podra trabajar con previsiones y posibilidades que unas veces aciertan y otras no)

- hipoteca inversa, con renta cobrada de una sola vez y sin dar explicaciones sobre su uso

siguen sin decir nada sobre los impuestos y otros gastos aplazables o evitables sobre los que parece que no se va a actuar...

trasteros como pisos

Una multa de menos de 15 millones (a mi entender bastante poco) es lo que le ha costado a una promotora mantener un trastero como vivienda, despues de devolver dos a su uso legal.

Y nada menos que costaban entre 300 y 400 euros de alquiler, eso si, unos trasteros muy bien equipados puesto que tienen cocina americana y baño, no se yo quien pasa inspeccion cuando se terminan los pisos si no le mosquea un pelin que un espacio catalogado como trastero tenga hasta cuarto de baño, igual es que son trasteros para gente muy "chic" o que?

Pero mira por donde de la noticia puedo decir algo mas puesto que en mi bloque (que no es el de la calle Boggiero), tambien de reciente construccion, y que tiene la misma atribucion en la fachada que la que cita la noticia, nos encontramos unos bonitos trasteros (eso dice la escritura) que segun testigos que los han visto tienen cocina americana y baño, solo que de momento y hasta donde llegan mis noticias deshabitados y espero que despues de esto no haya duda de que puedan ser otra cosa mas que trasteros, muy elegantes con su cocina y su baño, pero trasteros.