comprar piso nuevo 1ª parte

En todo este tiempo que llevo escribiendo el weblog creo recordar que en ningun post he hablado del proceso de compra en general, de como va el tema, que ocurre antes y despues y todas esas cosas que uno no sabe hasta que no ha tenido oportunidad de vivirlo en sus carnes.

Puedo informar mejor del proceso de compra de un piso nuevo que de uno de segunda mano puesto que es por donde yo he pasado, pero intentare hablar de ambos tipos de viviendas por si a alguien le puede interesar, obviamente es fruto de mis vivencias y no es palabra de dios (antes de dar nada por bueno, hay que asegurarse y confirmarlo).

En este post hablare de los pisos nuevos (1ª parte)

Para un piso nuevo lo primero es descubrir el piso, ver los planos y decidir que gusta y se quiere comprar. Sobre los planos habitualmente pueden ser modificables por causa mayor asi que cuando se compra puramente sobre plano uno se arriesga a que luego el resultado no sea exactamente el que se ve. Conviene hacer un calculo sobre habitaciones que se conozcan de los metros cuadrados que se supone que tendra, puesto que en el dibujo es muy bonito con sus muebles de casita de muñecas situados pero si no tienes mucho sentido espacial es probable que no te hagas idea (o te la hagas equivocada) de realmente cuanto espacio tiene cada habitacion.

Cuando se compra nuevo pero ya casi construido lo normal deberia ser que te informaran de los cambios ya producidos en tu piso o incluso que te dejen ver la obra para comprobar que al menos la cosa se parece a los planos. Aunque estas cosas no siempre ocurren.

Una vez que uno se decide, y antes de eso es conveniente comprobar algunas cosas: aval de la promotora, propiedad del terreno en el registro de la propiedad, pagos estimados, etc., se firma la reserva, o sea, un documento que aparta del mercado el piso para que ya no se oferte a otros posibles compradores. Habitualmente la propia promotora fija la cuantia de esta reserva que debe pagar el comprador, creo que si la promotora luego se echa para atras debe abonar el doble de la fianza y si el cliente es quien se retracta se queda sin fianza, si es que no se llega a otro tipo de acuerdo.

Para los siguientes dias (pueden ser quince dias, un mes, aunque eso ya es un acuerdo particular) se firma el contrato de compraventa propiamente dicho. Esto todavia no es la escritura de la casa, es un contrato privado que asegura que el piso sera entregado cuando se termine y que se abonara por parte del comprador la parte correspondiente. Lo ideal seria tener con antelacion dicho contrato, poder estudiarlo y discutir los puntos que no se vean muy claros, por ejemplo plusvalias que te mandan pagar, que pasa si te quieres cambiar de hipoteca y no quieres pagar las comisiones, etc. aunque como todo depende del interes, si te interesa mucho por cualquier razon no es lo mismo que si en la misma calle estan haciendo cuatro edificios nuevos similares. Asi que la capacidad de negociacion para firmar o no firmar determinadas cosas, o exigir estudiar el contrato con antelacion, puede no ser la misma en uno u otro caso.

Hasta donde yo se, se adjunta un plano y memoria de calidades, y una hoja de pagos al contrato para que sea firmado. Lo de la memoria de calidades digo lo mismo, pueden modificarse o pueden denominarse de alguna forma que luego en la realidad no sean lo que tu pensabas. Pero eso viene al final cuando te lo entregan. Normalmente el dia de la firma del contrato (o antes si se paga por transferencia) se abona o se lleva justificante de haber pagado la primera "letra" (la entrada, el primer pago, o como le queramos llamar) de las que vengan en el plan de pago. Lo que se ha dado en la reserva se puede descontar de esta primera letra en lo que yo conozco, es decir, si tienes que pagar 3 millones y has dado medio en concepto de reserva, solo pagaras por esta primera letra 2 y medio.

Luego viene la larga o breve espera segun lo avanzado de las obras, se supone que en el contrato tiene que aparecer la fecha de entrega, pero puede ocurrir que si son x meses desde la firma del contrato para quien lo firma el primer dia de venta, siguen siendo los mismos x meses para el resto aunque se incorporen un año despues, con lo cual si llegas "tarde" puede que tu plazo por contrato sea bastante largo. El hecho de que te digan verbalmente un plazo no suele ser muy fiable por los casos que conozco, en cualquier caso legalmente vale el plazo del contrato.

Pero durante ese tiempo tranquilidad que no te vas a aburrir porque iras pagando una cuota como si fuera una hipoteca, aunque no lo es todavia, es una cuota que se paga directamente a la promotora. Si llegas en los ultimos meses de construccion, seguramente esas cuotas que otros vecinos llevan dos años pagando se te exigiran de golpe.

No esta de mas intentar localizar a otros vecinos durante este tiempo, bien sea por Internet en los sitios de nuevos vecinos, bien sea por el barrio o preguntando a quienes coincidan contigo cuando estas mirando como van las obras, ya que luego te enteras que si hay protestas o prisas o movidas durante la obra, son esfuerzos individuales que en conjunto podrian haber sido mas eficaces.

Sobre los pagos, creo que es bueno comentar que suelen ser negociables, es decir, que dentro de lo que haya establecido, si se prefiere pagar de otra manera que la constructora acepte, o quedarse con algo mas de hipoteca al final de la propuesta, se puede modificar esa parte del contrato en cualquier momento si ambas partes lo acuerdan, se hace un anexo en un folio modificando las condiciones y se firma.

Cuando ya hayas sufrido varios amagos de "ya parece que esta listo", "ya le falta poco", "ya lo tienen que entregar" porque cuando comienzan los retrasos sobre la fecha prevista te arriesgas a que cuando llamas a preguntar te contesten hasta mal encima y tengas que ser adivino (es que los pagos finales no son moco de pavo y hombre, esta bien saber si tienes que pagar hoy o dentro de seis meses, a no ser los multimillonarios, claro), y estes desquiciado/a porque no puedes planificar ni tu ahorro ni tu gasto ni nada, o algo hasta peor, tu trabajo si no estas continuamente cobrando un buen sueldo o teniendo una ocupacion, porque no sabes cuando se firmara la hipoteca exactamente, los gastos, etc., te llegara una carta o burofax diciendote que se ha firmado el fin de obra a fecha tal.

Y diras que bien, ya me lo dan... pues no siempre. Mi experiencia fue esperar otros tres meses hasta la firma de la escritura. Pero ojo, puesto que luego los plazos y las reclamaciones cuentan desde este fin de obra. Es decir, se firma el fin de obra, cuando no siempre el edificio esta finalizado del todo (ya digo, a mi me tardaron aun tres meses en darme las llaves y todavia habia obreros por la escalera, cuarto de contadores, etc.) y empiezan los plazos, peroooo no implica que te den ese mismo dia las llaves como cabria esperar. Que nadie me lo pregunte porque no entiendo como se consiente. Asi que mucho ojo con esto porque como se alargue la entrega son plazos que se pierden.

Bueno pues otro dia que a lo mejor hay promotoras que actuan de inmediato, yo al menos espere unos meses mas, te llaman para que vayas a ver el piso. Esto no es obligatorio pero se suele hacer. En esa visita como ya os he contado en otro post es recomendable detectar todos los fallos posibles para que los solucionen antes de darte el piso (ventanas que no cierran, suelos defectuosos, trozos sin pintar, puertas con arañazos y golpes, etc.), pero claro, entre que ves por primera vez lo que llevas meses esperando, la novedad, y que no tienes todo el tiempo del mundo, lo normal es que se escapen cosas (y no digo si no esta terminado y le faltan detalles, es imposible ver si esta o no bien) asi que para aprovechar es bueno llevar al tipico detectaerrores, ese que cuando te compras un jersey ve a diez kilometros el punto que se sale, o que detecta ese ruidito del motor del coche nuevo que nadie ha escuchado. Ya sabeis.

Todo eso lo apuntas en un formulario, te dan una copia, y te dicen que ya te llamaran cuando este (en mi caso un mes mas).

Cuando llega la carta de fin de obra o incluso un poco antes es momento de ponerse las pilas en algunas cuestiones, sobre todo en lo referente a la hipoteca. El promotor tiene una hipoteca de un porron de millones para construir el edificio, cuando se entrega con sus pisos y locales, realiza la "particion" de la hipoteca, o sea, del porron de millones asigna a cada propietario una parte proporcional. Que ocurre si algun vecino paga sin hipoteca o se va a otra entidad? pues que esa parte de hipoteca queda para la promotora y la tendra que cancelar con los gastos que suponen. A ellos les viene bien escasquetarsela a alguien y a ti te puede venir bien, si has decidido quedarte con algo mas de hipoteca para gastos, o ir mas tranquilo o lo que sea, pedir que en la particion te asignen algo mas a ti (lo que necesites). Normalmente como ellos se quitan gastos no tienen problema en hacerlo si hay algun dinero que queda colgando porque otros vecinos no la han querido. Esto te facilita el poder ampliar la hipoteca inicial sin tener que hacer nuevo papeleo, es decir, partes con una hipoteca inicial mayor, y no tienes que hacer luego ampliacion de capital aparte tratandolo con el banco (lo que te supondria muy probablemente notario, etc. etc.)

Obviamente esto hay que hablarlo con la promotora con tiempo, no vale decirlo el dia que te llaman para firmar, simplemente que en la particion de la hipoteca te asignen a ti x dinero mas si es posible.

Cuando te llaman para ver de nuevo el piso y comprobar que ya esta todo correcto deberas firmar como que estas de acuerdo, no te preocupes porque si salen mas fallos luego podras reclamar, son los que viste en la primera visita los que admites que estan arreglados.

Ya digo de entrada que cuando llegas a este punto, tienes unas ganas de tener el piso que corres el peligro de pasar por alto detalles que no tienes por que asumir tu y que solo por el hecho de quitartelo de encima los das por requebuenos. Yo no lo aconsejo aunque tambien entiendo que como llegues y veas que te han puesto el suelo que no era, pensar en esperar sabe dios a que te lo pongan bien, pues entra en las preferencias de cada uno.

Continuara...