mejor una gran hipoteca o una pequeña hipoteca

Siempre hablo desde la logica que podemos tener lo que no sabemos nada de estos temas, normalmente tiendes a pensar que cuanto menor sea la hipoteca, menos riesgo para el banco y por lo tanto te pueden ofrecer unas mejores condiciones.

Yo estoy llegando a la conclusion de que como me ha ocurrido en otras muchas cosas del tema de los pisos, mi logica no es la logica de los bancos (seguramente por eso ellos estan donde estan y yo estoy donde estoy).

Diria (y como siempre es una simple opinion fruto de las diversas reacciones que me ha parecido apreciar en distintas consultas) que lo que los bancos realmente persiguen "como perita en dulce" son hipotecas importantes que puedan contratar personas de sueldos tambien muy importantes. Es decir, que tengan bastante probabilidad de poder pagarla.

Una hipoteca "menor" (porque decirle menor a 20 millones pues es decir mucho, pero es lo que he oido: "es una hipoteca pequeña", madre mia pequeña...) aun contratada por personas que mas claramente que en el caso anterior se vea que pueden pagarla no parece tan jugosa y no ofrecen tan buenas condiciones.

Incluso ya casos que parecen escaparse a toda logica, como es el de unas personas que tienen unos ingresos x, y van a pedir una hipoteca de y millones. Se les ofrecen unas condiciones. Al cabo de unos meses, cuando esta ya todo listo, piso y todo, esas mismas personas que han tenido unos meses para ahorrar y siguen teniendo unos ingresos x, ahora quieren pedir una hipoteca y-ahorros_de_los_ultimos_meses, y ademas piensan los muy inocentes de la vida que es posible que puedan mejorar las condiciones que ya conocen puesto que el riesgo de la entidad es menor. Pues no, se encuentran incluso con casos en los que les empeoran las condiciones anteriores. No siempre pasa pero si puede ocurrir.

Logicamente la gracia esta en las cuentas con ojos de Tio Gilito que hace la entidad, una hipoteca grande les va a dejar unos intereses que nunca les va a dejar la "pequeña" (me resisto a llamar pequeña a una hipoteca de un porron de millones). En algun sitio vi hace unos meses un comentario referente a que el peor castigo que le puedes hacer a una entidad es amortizar con bastante anticipacion tu hipoteca.

Seguramente de ahi sorpresas que he leido por Internet de determinados bancos a los que habiendoles solicitado una hipoteca "pequeña" con unos sueldos de 3000 euros o mas al mes, se han negado a concederla, ante la extrañeza de los solicitantes que claramente podian pagarla.

Incluso es una cuestion a plantearse en el caso de las subrogaciones, segun donde se quiera llevar el dinero y las premisas internas de esta entidad, es posible que una subrogacion de una hipoteca mas alta llevada a un sitio x te de mejores condiciones que si apuras mas para hacer el cambio con menor capital y te encuentras que obtienes peores condiciones porque al banco no le vas a salir tan rentable en los años que te queden por pagar...

Ya digo, es unicamente una opinion y a lo mejor no tiene nada que ver, pero hoy me ha pasado una cosa de estas estudiando una posible subrogacion con una entidad que ya habia hecho hace unos meses una oferta logicamente con mas capital, y encima de que los intereses ha subido, tambien empeoran sus condiciones... y esto junto a otras cosas ya vistas anteriormente pues me da que pensar...

previsiones para el 2006

Ya empiezan a oirse las primeras previsiones de 2006 sobre el propio año. La Sociedad de Tasación calcula que habrá una subida de alrededor del 8%. Y supongo que en algunas ciudades sera el 10 o incluso mas (en esta casi seguro que hasta 2008 esto ira para arriba en lugar de para abajo). Claro que en otras sera menos :-)

Pero supongamos "solamente" un 8. Es decir un piso que costara el año pasado 30 millones se pondra para este año en 32,4 millones + subida de gastos de todo lo que se calcula de acuerdo al precio del piso + la subida de los intereses que estamos sufriendo y que supongo que seguiremos sufriendo durante este año + subida de mantenimiento del piso (gas, electricidad, etc.).

O sea, que practicamente con el mismo sueldo (benditos aquellos que tienen subidas de sueldo reales) en un piso de este precio, habra que enfrentarse a dos millones y medio mas de hipoteca, que en principio sera mas dificilmente concedida puesto que los margenes para amortizar capital se van reduciendo en beneficio de los intereses que crecen. Ademas, estas hipotecas tienen pinta de que cada vez van a generar cuotas mas altas, pagar ademas mas gastos por comprar y cuando se empiece a usar el piso hacer frente a gastos mas elevados de mantenimiento, lo cual parecen tonterias y enhorabuena el que se pueda permitir verlo como una tonteria, pero para el que ya va justo con la hipoteca cualquier cantidad extra puede ser un sacrificio importante.

A la vez vemos como los trabajos van mejorando mucho en consonancia con la subida de los precios de los pisos, que cada dia se gana mas en los mismos trabajos, y que ni de casualidad se paga cada dia menos, ni hay una cantidad de empleos temporales que da miedo y que al buscar el siguiente trabajo la gente se encuentra con que tienen delante trescientas personas mas que la ultima vez, y que por consiguiente se ven obligados a cobrar menos que en el anterior si desean conseguirlo. Que va, que va, para naaaadaaaa (como dice Inma de Gran Hermano).

Ya entiendo lo de las hipotecas a 50 años.

precio medio de la vivienda, informe de BolsaCinco

BolsaCinco ofrece en su web un estudio de los precios medios de la vivienda nueva durante el año pasado y algunas previsiones de lo que puede ser 2006.

Yo por lo que he seguido mas de cerca, creo que por ejemplo Zaragoza se acerca bastante mas a 3000 euros de media, pongamos unos 2700-2800, la que se entrega ahora, no la que se empieza a construir que esa ya esta moviendose cerca de los 4000 euros... pero bueno, siempre me refiero a un tipo de pisos muy determinados, aunque en vivienda nueva no hay tanta variedad porque habitualmente salvo los metros cuadrados y algun extra, normalmente todos tienen ascensor, logicamente son pisos a estrenar con lo que no cabe la diferencia entre no reformados y si reformados, etc.

consumer analiza las inmobiliarias

Podria repetir muchos datos que aparecen en el informe, pero casi es mejor que cada uno vea los apartados y las ciudades que le interesen concretamente.

Como casi todo en la vida, creo que hay cosas que dependen mucho de la subjetividad de quien usa determinado servicio, por ejemplo, como se juzga la atención al cliente? para algunos sera buena si el comercial es amable, simpático, escucha todos tus rollos, te sonrie mucho, etc. Para otros entre quienes me incluyo sera bueno si no intenta sonsacarte con la sonrisa en los labios como de "coleguitas", (preguntame directamente por Dios, que de la misma manera te voy a sonreir yo mientras pienso o me ofreces la oportunidad de mi vida, o a igualdad de condiciones te vas a quedar sin ver un duro de mi y ademas me vas a dar una vista panoramica por el mercado en esta zona gratis), si realmente trabaja como un agente inmobiliario (o sea, te busca los mejores pisos a los mejores precios, no como me pasaba a mi que me ofrecian lo mas caro que habia y cuando les decia yo eso no lo voy ni a ver porque ayer mismo vi tres pisos con las mismas caracteristicas, en la misma zona y tres millones mas baratos, y luego al dia siguiente mira tu por donde habian aparecido pisos de ese rango de precios...) y ademas a la primera, no cuando ya no me puede vender lo tiene en su agencia desde hace dos lustros y no compra nadie, si selecciona para el cliente las ofertas legales, o sea, las que no te piden no se cuanto en negro o vpos que valen x pero oficialmente son la mitad, si cuando te ofrecen el piso a la vez te dicen el precio de su comision y no despues cuando creen verte cara de ilusionado, si no te camuflan la nota de visita como que "esto no es nada, es solo para que mis jefes vean que no me tomo un cafe" cuando en realidad es otra cosa la que estas firmando, si no se les cambia la cara cuando despues de sonsacarte, ya dices le voy a alegrar el dia a este, y le cuentas que no tienes nomina fija, si de acuerdo a tus condiciones y posibilidades te aconsejan de la mejor manera posible y no se empeñan en venderte algo peor de lo que podrias conseguir y ademas que vale un par o tres de millones mas de lo que has dicho que era tu precio maximo, si te permiten decidir a ti mismo si es que lo prefieres entre TODA su oferta y no que obligatoriamente tienes que pasar por lo que a ellos les parezca bien ofertarte, si no estan enamorados del piso en cuestion porque si no existiera Versalles no habria problema existiendo como existe ese minipiso tan maravilloso, si el problema que es para ti que solo tenga ducha no es para ellos es una suerte porque las bañeras ocupan mucho, si las cuentas de las reformas no les salen a mitad del precio del mercado, y un largo etc. Para mi esto ultimo es la buena atención al cliente aunque sean personas de caracter mas retraido que no sonrian tanto.

Y de estas yo vi pocas, en realidad una de la que tengo que decir que me aconsejo como era conveniente segun mis posibilidades en contra incluso de sus intereses porque no tenian variedad de ese tipo de inmuebles para venderme, que me dejaron su portfolio de pisos para verlo yo tranquilamente con imagenes y fotos y elegir yo lo que queria ver o no, que me explicaron antes de ver el inmueble comisiones, firma de nota de visita y todo, en la propia oficina sin haber visto aun el piso, y que ademas aun no siendo API tenia un 1% de comision, y si digo la verdad, si finalmente hubieran tenido algo que me hubiera interesado no me hubiera importado pagarles dicha comision y desde luego a igualdad de condiciones hubieran sido los preferidos sin duda. Y no digo su nombre por si era cosa de la persona que me atendio y le busco encima un problema con el jefe. Pero bueno, para la siguiente vez ya se donde acudir o recomendar.