ya ni para heredar

Los herederos cazafortunas que se las prometian muy felices esperando la herencia de ese tio o primo soltero que nunca conocieron, lo tienen un poquito mas complicado con el nuevo boom de las hipotecas inversas.

Este producto consiste en que los propietarios de patrimonio libre de cargas mayores de una determinada edad (70 o 75 años habitualmente en adelante) pueden complementar su jubilacion obteniendo una renta extra a cargo de su vivienda o inmueble en propiedad. Conservan la titularidad de la vivienda hasta su fallecimiento, por lo que ellos no deben preocuparse de nada, pero si sus herederos que tendran un plazo limitado para recuperar la vivienda abonando las rentas que disfruto el anciano a traves de una hipoteca normal, o recuperar dinero vendiendo la vivienda supongo que para cancelar deudas con el banco... En fin, que ser heredero en estas condiciones puede ser un pequeño palo.

Ademas parece que se va a potenciar fiscalmente y a incluir subvenciones y medidas de rebaja de gastos de gestiones ya que, a fin de cuentas, es un medio para aliviar las arcas del Estado en lo referente al tema de las pensiones.

Esto me lleva a pensar que la bajada de los pisos no debe estar tan proxima cuando los bancos se arriesgan a ampliar su parque de viviendas en los casos en los que los herederos no puedan/quieran afrontar los gastos o no existan herederos. Algo de negocio le seguiran viendo a medio plazo al tema de la vivienda porque sera su manera de recuperar la renta pagada al jubilado...

la carencia en las hipotecas

Hay que tener en cuenta que durante los periodos de carencia se suele pagar solamente intereses, lo que viene muy bien porque baja la cuota durante ese tiempo pero muy mal porque realmente no estas haciendo nada en cuanto a liquidar la hipoteca, en la que sobre todo es importante quitarse capital de encima puesto que es el que genera los intereses.

Asi que si no es por necesidad, yo no aconsejaria periodos de pago de intereses unicamente ya el capital sigue alli integro generando mas intereses

cada vez mas hipotecas a mas tiempo

A Deutsche Bank, La Caixa, etc. se une ahora Caja Madrid que tambien saca su hipoteca a 40 años, con posibilidad de carencia

que hipoteca es mejor?

Todo el mundo nos preguntamos cual es la mejor hipoteca del mercado, pero eso depende de las prioridades y necesidades de cada hipotecado. Unos preferiran el largo plazo por encima de todo, otros el bajo interes, otros la posiblidad de carencia... depende de muchas circunstancias, si la hipoteca es nueva o se traslada de otra entidad, etc.

Ni siquiera se puede afirmar a que interes puede considerarse buena o mala, porque dentro de unos limites depende de cada sucursal aplicar unas ventajas u otras segun el perfil del cliente, el tanto por ciento de hipoteca que se solicita respecto al bien hipotecado, lo que ya se haya pagado, las necesidades de captar nuevas hipotecas de la sucursal y un sinfin de factores que es muy dificil controlar.

Asi que solamente me limitare a dar una serie de consejos de lo que particularmente me parece util a la hora de solicitar una hipoteca, por si a alguien le sirve:

1. No todas las sucursales, por ser del mismo banco, tienen los mismos criterios. Internamente no se como trabajaran, pero si que puede ocurrir que vas a dos sucursales distintas y te dan dos ofertas similares pero con ciertos cambios (una pequeña rebaja en el interes, un plazo algo mayor, etc.). Imagino que tendra que ver con la evaluacion de riesgo y cosas por el estilo, pero el caso es que si un tipo de hipoteca interesa, merece la pena darse una vuelta por varias sucursales porque se pueden lograr mejoras en las condiciones.

2. Parece ser que un capital mas o menos apetecible para los bancos es alrededor del 65-70% del valor del piso. Este porcentaje les permite por una parte asegurarse un 30-35% ya libre de cualquier carga y por otro lado la hipoteca sigue siendo bastante interesante en cuanto a intereses que pueden ganar.

3. En un mismo caso, parece que un piso nuevo da bastantes menos problemas a la hora de pedir hipoteca que uno usado, aunque incluso el nuevo tenga prestaciones algo menores. Esto puede ser obvio para algunas personas, pero para los que no conocemos como funciona esto, no lo es tanto.

4. Hay dos opciones para quienes no pueden permitirse pagar una cuota astronomica al mes que deberian estudiarse, una son las hipotecas crecientes, en las que se paga mas hipoteca al principio que al final, esto puede permitir un desahogo interesante al principio mientras se intenta lograr aumentar la renta familiar; y por otro las hipotecas a 35 o 40 años, que no quiere decir que tengas que estar todo ese tiempo con ella, puedes amortizar antes y finalizarla cuando puedas, pero la cuota mensual que te obligas a pagar es menor.

5. Sobre las hipotecas a muchos años, no siempre es para menores de 30 o 35 años, algunas entidades permiten a personas de mas edad pedirlas, y les basta con que solo uno de los hipotecados cumpla esta condicion.

6. Aunque de pereza o pienses que tienes muy claro que hipoteca pedir, no esta de mas, en la medida de las posiblidades de cada cual, "patearse" todas las entidades posibles porque son fuente de conocimiento. En algunos sitios en cuanto te ven la pinta no te hacen ni caso, pero en otros tienen mas interes en hacerte la hipoteca y se paran a darte todo tipo de explicaciones, varias opciones para ahorrarte dinero, comentarte clausulas de tu contrato, etc., con lo que te vas enterando de unas cosas y otras aparte del tema de la hipoteca en cuestion.

7. Una de las formulas "magicas" para los que no tenemos capacidad de negociacion por rentas u otros motivos, es ir consiguiendo poco a poco mejorar las ofertas. Se toma la mas atractiva como referencia, se va al banco, se espera a que digan su oferta (por si mejora la que ya tenemos) y si es peor que otras, se explica que ya tienes una mejor en la que te ofrecen esto y lo otro y a ver si visto el panorama te la mejoran. A veces cuela y otras no, pero cuando funciona, ya tienes una mejor oferta con la que negociar en otro sitio, y asi poco a poco...

8. Merece la pena hacer todos los calculos necesarios lo mas exactos posibles sobre supuestos, a veces lo que a primera vista parece mas barato, luego resulta que es mas caro y al reves.

sube el interes del Banco Central Europeo en diciembre

Eso ha dicho el presidente del BCE, asi que se supone que las hipotecas daran un pequeño salto hacia arriba para ponerse a la altura

gastos de novaciones, subrogaciones, cancelaciones, aperturas...

Evidentemente, si vas a iniciar una hipoteca, no te queda mas remedio que hacer una sola cosa que es la apertura de la hipoteca, pero si ya la tienes o vas a tenerla y la quieres cambiar o mejorar, merece la pena hacer cuentas en todos los supuestos posibles para ver en que caso es mas economico ahorrando gastos de notarios, gestorias y demas.

Porque la gracia de las hipotecas yo creo que no esta tanto en los intereses que ya pagas todos los meses, la gracia esta en las comisiones x o y de esto y lo otro, los impuestos y los gastos varios que al final hacen que te lo pienses mucho antes de pedir cambiar nada de como esta.

Una opcion que existe es la novacion, en ella se mejoran las condiciones de la hipoteca sin tocar el importe de la misma (tipo de interes, etc.), lo que viene a salir en cuanto a gastos por unos 300 euros. Si hay que cambiar el capital, entonces depende de este para poder hacer calculos, pero puede ir en una hipoteca de unos 120.000 euros por unos 700. Pero esto es unicamente un cálculo por encima, habria que pararse a calcularlo con exactitud en cada caso en particular.

Otra opcion es cancelar y abrir una nueva en el caso de querer trasladarla, pero en este supuesto hay que contar con los gastos de cancelacion, la comision de cancelacion del banco y el impuestito de marras que tambien se lleva un pellizco* y de nuevo gastos de apertura, comision de apertura, tasacion del nuevo banco y el dichoso impuesto. El precio total de gastos depende del capital del que se este hablando, pero al medio millon de las antiguas pesetas se llega rapidamente.

La siguiente opcion es subrogar, es decir, llevarse la hipoteca tal como esta a una nueva entidad si nos mejora la oferta que tenemos con la actual. En este caso los gastos serian los administrativos (notario, gestoria, etc.) de subrogacion, la comision por subrogacion del banco anterior, la tasacion del nuevo banco, pero nos ahorramos tener que pagar el impuesto de actos juridicos documentados. De nuevo todo depende del capital del que se hable, pero habitualmente sale mas economico que el caso anterior.

Ahorrarse gastos de este tipo es muy complicado, normalmente y salvo rara excepcion que yo no conozco, los bancos no aceptan una tasacion que no sea la suya propia, por lo que si pides una oferta en firme a tres bancos, vas a tener que pagar tres tasaciones distintas aunque sea en el mismo mes. Por otra parte, los gastos de gestoria tampoco son facilmente eludibles y no vale decir que ya llevas y traes tu los papeles de aqui a alla y te haces cargo de ellos ahorrandote contratar gestoria.

Tambien es muy complicado saber a cuanto ascienden los gastos hasta que no te dicen las cosas definitivamente. La gente suele informarte en un primer acercamiento "redondeando", es decir, pongamos que los gastos son 1000 o son 500, cuando igual son 350 o 680 realmente, pero hasta que no ves las liquidaciones, facturas, etc. no sabes exactamente cuanto es. Da igual en un caso en el que sobre el dinero o la operacion sea sencilla, pero en otro donde se apure al maximo con el dinero o haya que calcular subrogaciones, cancelaciones, etc. lo de los gastos fastidia bastante porque no se puede asegurar nada a priori sobre los mismos.

Hay otro aspecto que comentan por ahi, que no se si sera o no cierto, pero que las tasaciones y las gestorias que pueden tener un precio variable son las que equilibran en algunos casos ofertas mas bajas de lo habitual. Por lo que tambien hay que tener cuidado con esto, no vayamos a pedir una hipoteca que nos convenga y luego la gestoria o la tasacion sean muy caras respecto al resto de entidades.

* nota a posteriori, parece que el impuesto se genera a partir de una nueva escritura que hay que realizar, la de cancelacion, para poder levantar la hipoteca del registro, y que como en todo acto documentado hay que pagar un impuesto.

las hipotecas a 40 años

Como cada vez estan subiendo mas los pisos, mas las hipotecas, y mas todo, empiezan a generalizarse las ofertas de hipotecas a 40 años (para menores de 35 años las que he visto pero parece que ya van a ampliar a menores de 40) que evidentemente reducen la cuota considerablemente.

Algunas incluyen periodos de carencia al principio, o posibilidad de dejar para el final un interesante porcentaje de la hipoteca.

Normalmente en los propios bancos te desaconsejan estas hipotecas tan amplias, diciendote que logicamente pagas mas interes, pero claro, yo supongo que eso es si realmente cumples los 40 años de hipoteca y no vas amortizando aparte dinero, porque mucho mas comodo me parece tenerla en principio al mayor tiempo posible y obligarte tu mismo a amortizar anualmente como si fuera de menos años, para cancelar antes, que si un año no puedes no pasa nada realmente grave, que no a verte obligado a pagar unas cuotas mas altas en una de 20 o 30 años, que si un dia no puedes pagar, ahi si que esta el problema.

Pero parece que la cosa no debe ser tan facil porque si no todo el mundo se tiraria a intentar ampliar los años a toda costa y no veo que sea asi...

comprar fuera de España

Esta es la nueva tendencia que se esta dando en las compras inmobiliarias, incluso el otro dia ya vi propaganda de una inmobiliaria que ademas de los pisos en la ciudad, incluia ofertas para comprar en Santo Domingo (y ademas que salia mas barato comprar alli a pie de playa que aqui a pie de humos, ruidos y demas molestias).

Puede ser para disfrutar posteriormente la casa, en lugar de comprarla en algun lugar de vacaciones costero en España, comprarla en otro pais, o simplemente como inversion. Es otra opcion que pueden investigar las personas que ya tengan su vivienda habitual y quieran una segunda casa de vacaciones o invertir en ladrillo.

subida de los tipos de interes

Cada vez hay mas noticias acerca de la previsible subida de los tipos de interes durante 2006 alrededor de un 0,5%. Si esto es asi afectara a las hipotecas variables, que ahora mismo son un gran porcentaje, encareciendo aun mas las cuotas mensuales, aunque segun los estudios esta subida todavia seria asumible por las familias.

Asi que no hay que perder de vista la evolucion del euribor y tener en cuenta que para las hipotecas que añaden un tanto por ciento mas elevado a este indice puede ser casi insostenible el pago de la cuota mensual. Buen momento para ir buscando otras ofertas y cambiarse a alguna de ellas.

al año que viene un 8-10%

Bueno, pues salen por ahi los informes de los que saben de esto y dicen que para el año que viene esto tampoco baja, al contrario sube entre 8 y 10%, y todo el mundo esta dando saltos de contento, pues no se, creo que una familia que hoy no pueda comprar a 30 millones, al año que viene tampoco podra a 33, no se yo que mejora la situacion, que es una subidita de 3 millones mas en un piso medio de 30 millones..., y seguramente a dicha familia al año que viene no le subiran el sueldo 250.000 pts. al mes...

una desaceleracion es lo mismo que una bajada?

Estamos escuchando noticias acerca de la desaceleracion de la vivienda, y comentarios a proposito en los que se identifica la desaceleracion con la bajada o el estallido de la burbuja, yo desde mi absoluta ignorancia de estas cosas, creo que ambas cosas no son lo mismo, una cosa es que no suban tanto, pero suben, y otra cosa es que realmente bajen. Incluso una desaceleracion lenta puede ser para el comprador una aceleracion puesto que aunque suba menos tanto por ciento, este se aplica a precios bastante superiores y la consecuencia puede ser una subida similar a tantos por cientos mas elevados sobre precios inferiores.

Lo del estallido de la burbuja no lo veo muy claro por una razon poco cientifica pero bastante real y es que no creo que nadie se preocupe de los "de a pie" que compramos para vivir en el piso, como una necesidad, sino que supongo que en el tema del ladrillo habra metida mucha gente como inversores de la que si preocupa a las altas instancias y a los que no van a dejar con el culete al aire permitiendo que haya una gran bajada, por eso pienso que no veremos una gran bajada de precios o ese "estallido" real que suponga de un dia para otro un descenso importante de los precios.

Yo lo que se es que el barrio donde compramos el piso sigue subiendo a razon de un millon-millon y medio aproximadamente cada 45 dias, al menos en los pisos con ascensor que son los que tengo mas vigilados. No se yo si esto es muy decelerador...

nuevo weblog sobre hipotecas

Si solamente te interesa consultar temas relacionados con hipotecas, puedes consultar

http://hipotecate.blospot.com

Intentaremos meter todos sus articulos tambien este weblog, pero por si acaso no esta de mas que te des una vuelta

subastas inmobiliarias

Este es un mundo sobre el que no se absolutamente nada, ni tengo la mas minima experiencia, pero creo que hay que citarlo porque puede ser util para personas mas avispadas que yo.

Cuando ibamos a comprar el piso y empece a mirarlo, me parecio algo bastante complicado para un obrero de a pie por dos razones principales:

- la primera porque si nunca te has comprado un piso y no sabes que gastos conlleva exactamente, ni documentos, ni seguros ni nada, pues te resulta muy dificil calcular por cuanto te va a salir, habia que pagar bastante pronto, hacer una reserva previa o deposito... vamos, que no recuerdo muy bien, pero al menos lo que yo estuve mirando era mas bien para alguien que ya supiera todo el proceso de compra de piso y solamente tuviera que aprender el de la subasta para pisar mas en firme.

- la segunda los comentarios archirepetidos por foros y demas herramientas de comunicacion de que es muy dificil acceder a las viviendas codiciadas por inmobiliarias, agentes, etc. porque son capaces de pujar solamente para te desanimes y no vuelvas mas (esto ya digo, no tengo ni idea, es lo que he leido por ahi), total que cualquier piso que quieras conseguir te va a salir por lo que ellos lo venden y no te va a ser rentable, porque ademas hay que tener muy claro todo lo que decia antes (gastos, reservas, etc.) para saber cuanto puedes pujar en cada momento, la decision es bastante mas inmediata que si compras un piso por ahi.

Yo no se lo que haya de verdad o mentira, imagino por logica que desde luego si van 10 de inmobiliarias y 1 particular, las 10 se pueden unir si quieren para pujar y fastidiar al 1, pero si van 10 inmobiliarias y 500 particulares, no se yo si van a tener capacidad suficiente para subir 500 pisos de precio y luego comerselos con patatas... es decir, que tambien igual influye que hay muy pocos particulares en relacion a los profesionales que acuden y estos si quieren pueden quedarse con todos los pisos. Quiza si acudieran asociaciones de particulares, cooperativas o asi, con un poder mas elevado para tambien jugar con los precios, la cosa no seria tan sencilla si es que existe.

Y tambien pienso que si es verdad que es imposible conseguir a buen precio un piso en la ciudad (lo que seria primera vivienda) imagino que las inmobiliarias no estaran interesadas en todos los pisos, locales, garajes, trasteros, casas de campo, edificios historicos, etc. que haya en España, es decir, a lo mejor a ti te apetece una casita en el pueblo de la familia, que es un pueblo sin mucho atractivo de mercado, y las inmobiliarias pasan de esa casa tres kilos y te la quedas tu...

No se, ya digo que es un campo que yo no he experimentado nunca y por lo tanto no puedo hablar, pero si llamar la atencion de que existe por si alguien se quiere adentrar en este terreno.

por el precio de un trastero te compras un palacio

Pues esta es una realidad que supongo que durara poco pero que ahora mismo es asi, por el precio de un apartamento nuevo de 50 m2 en una gran ciudad (pongamos 30-33 millones) te compras un edificio historico catalogado como bien cultural de mas de 200 m2, que aunque tengas que arreglar (he visto por ahi un anuncio de un palacete renacentista creo que era en La Rioja por 30 millones), como existen subvenciones para restaurar edificios catalogados, pues a lo mejor por otros 10-15 kilos mas que pongas tienes un palacio nuevo. Yo no dejo de alucinar con esto de los pisos.

Y como actualmente no es solamente los superricos los que pueden soñar con tener un palacio, sino la clase media que puede acceder a la compra de un piso, en muchisimos casos puede acceder repito ahora mismo (porque supongo que a medida que haya demanda, los edificios historicos daran un buen subidon tambien) a una mansion de otra epoca, ya se estan empezando a meter en ello hasta las franquicias inmobiliarias que todos conocemos. Si ellos lo hacen, es porque le ven mercado y realmente no eres tu sola quien lo habia olfateado.

Siempre las segundas residencias habian supuesto un mayor esfuerzo economico que las primeras (logicamente), pero como ahora es mas barato comprarte un apartamento a pie de playa que un cuchitril a menos de 10 km. del centro de la ciudad, y aparte tus bienes patrimoniales si tienes piso propio son mas altos = mayor aval = mayor hipoteca o mejores condiciones en algunos casos, pues puestos a comprarte una casita en un pueblo, hala, nos compramos palacetes, iglesias medio derruidas, castillos, etc. y ponemos el resto en su restauracion y nos queda hasta para un negocio de casa rural, restaurante, o similar, y le sacamos beneficio...

Asi que si alguien tiene pasta y le apetece que aproveche porque supongo que el chollo durara poco, lo que duren los ricos mas pobres en darse cuenta que pueden llegar dejar de ser burgueses y convertirse en nobles...

los problemas de los pisos nuevos antes de la compra

Como deciamos en otros posts, los pisos nuevos tienen muchas ventajas, pero también tienen inconvenientes.

Cuando se compra un piso nuevo con vistas al futuro, es decir, con intencion de vivir en el en dos o tres años, perfecto, pero como se compre ya casi terminado como sustituto del piso de segunda mano que pensabas comprar aprovechando que valen practicamente lo mismo, con intencion de vivir en un plazo de unos 6 meses, eso ya no es tan bonito.

Actualmente empieza a haber pisos totalmente terminados que todavia no se han vendido, mi consejo es que mientras se pueda mas vale pajaro en mano..., porque a los que les falta algo por terminar, aunque sea muy poquito, suelen sufrir bastante retraso. Por lo que se, leo y me cuentan, calculo que los pisos suelen entregarse como media entre 3 y 4 meses mas tarde del plazo maximo que dice el constructor, es decir, uno seria el plazo previsto de finalizacion, otro el que te dan ya poniendose en el peor de los casos, pues sobre este ultimo suele añadirse una larga espera. También conozco gente que le han tardado un año sobre los plazos, en fin, que hay que tocar madera.

Si se quieren combinar las facilidades de pago que existen en el piso nuevo, con la semi-inmediatez de habitarlo, hay que tener precaucion de no pensar, bueno, compro uno que se termine en un año, durante ese año voy pagando plazos y ya dentro de un año tengo piso nuevo, porque seguramente sera dentro de año y 3 o 4 meses (o mas). Que habra personas que por su situacion les de lo mismo, y personas que no. Por ejemplo, si te compras un piso para no pagar mas alquiler, no des por hecho en tus calculos que en tal mes dejas de pagar ya alquiler, porque puedes tener que "tirar" 3 o 4 alquileres mas, que al precio que estan ahora, ya vale para broma, son 3 o 4 cuotas de hipoteca perdidas. O simplemente organizarse el dinero, es bastante complicado porque no sabes cuando la obra esta terminando o ya ha terminado si al mes que vienes vas a tener que afrontar la letra final o va a ser dentro de tres meses, depende de cuando tengan a bien avisarte para hacer los tramites, lo que en caso de millonarios sera una tonteria, pero para los que no lo somos, pagar tres, cinco o más millones de golpe un mes u otro como que tiene su intringulis, que no da lo mismo antes que despues. Y si lo tienes calculado para trabajar mas los meses antes o conseguir mas ingresos de forma que en la fecha prevista de pedir la hipoteca se vea algo mas de movimiento, te pueden hacer la pascua y dartelo cuando menos trabajo tienes o el que tenias te lo has quitado antes para que se vieran mas ingresos cuando se suponia que te daban el piso.

Quien no conoce el caso de gente que ha puesto fecha de boda pensando que ya tendrian de sobras su piso y se han casado y se han tenido que ir a vivir a otro lado mientras esperaban el piso.

Igual que decia que para las hipotecas es muy complicado hacerse a la idea de cuanto te pueden prestar sin tener piso ni nada, solo por saberlo antes de buscar, tener un plazo previsto valido para la firma de tu piso es al menos en los casos que yo conozco misión imposible. Como mucho, te van diciendo que esperan que sea tal fecha, luego en tal fecha te dicen que ha habido un retraso, que sera en tal otra cuando avisen, en tal otra ya hasta te contestan mal y parece que la culpa la tienes tu, y al final no sabes nunca realmente cuando narices te dan el piso hasta que te avisan definitivamente.

Si que es verdad que existen medios legales para recuperar el dinero invertido en caso de incumplimiento de plazos, con una pequeña indemnizacion, pero eso sera rentable cuando los pisos no suban a la velocidad que suben actualmente, seguramente si alguien que compro un piso hace año y medio ahora mismo por un retraso quiere devolverlo y comprar otro parecido, le va a costar 5 millones mas... asi que la cosa no esta para perder un piso que te ha costado a lo mejor unos cuantos millones menos... y tambien que ya te ha hecho ilusion, ya es "tu" piso, etc. etc. y de pronto cambiar y olvidarte de ese, puede ser una pequeña faena para muchos.

el endeudamiento famililar

Cada vez crece más la preocupación de los distintos estamentos financieros por el crecimiento exagerado que está experimentando el endeudamiento familiar, y desde luego no es por el precio de las patatas ni de las acelgas... efectivamente, el precio de la vivienda está afectando a bastantes indicadores económicos, y el caso del endeudamiento familiar no es una excepción.

La última novedad es que parece que últimamente se ha detectado que con los ahorros no se pueden pagar las deudas en un número considerable de familias, o dicho de otro modo, esas informaciones de que las familias necesitan un x% de su sueldo para amortizar los créditos, préstamos, etc. , en un número de familias que cada vez es mayor ya ni eso, ya ni con todo lo que sobra después de esos lujos de comer y vestirse, se pueden amortizar las deudas.

Así que lo único que faltaria para rizar el rizo es que el euribor de un buen subidón en unos meses y que los intereses de las hipotecas también vayan al alza, así ya nos vamos todos a la quiebra y los bancos se convierten en almacenes de pisos mas que entidades financieras.

Yo es que no se, todos hablan mucho pero aqui nadie pone ninguna medida realmente efectiva para que esto se modere un poco, asi podemos estar años y años...

como calculan el limite de hipoteca los bancos

Pues la verdad, no lo se, porque no tengo ni idea de economía, pero puedo contar como he visto calcular sobre la marcha en la mayoria de casos las condiciones de las hipotecas. Imagino que el método no es muy fiable porque hasta que no presentas los papeles, y te hacen el estudio en el departamento correspondiente, la cosa no es definitiva, pero al menos te da una idea de que factores valoran más y cuales menos.

Esto es solamente una intuición según como he visto trabajar a los directores de sucursales que te hacen un cálculo aproximado para que te hagas una idea, aunque cuando llevas cuatro o cinco sucursales (atención que no digo bancos, digo sucursales, porque pueden ser del mismo banco) has oido tantas veces eso habria que ver, eso depende, habria que estudiarlo, que sabes lo que te dan pero de lo que no te dan no sabes si podrías conseguirlo en caso de necesidad.

Lo primero es saber que actividades realizan los potenciales hipotecados. Puede ser un trabajo fijo, un trabajo temporal pero con las mismas empresas periodicamente, un trabajo temporal sin mas o estar en paro. El feliz estado de vivir de rentas, como no tengo la suerte de disfrutarlo, no sé como computará a efectos de cálculos de hipotecas.

En el caso de estar fijo en un trabajo, normalmente no piden avales, algo que si suelen hacer cuando el trabajo es temporal en cualquiera de sus modalidades. Los trabajos de autonomos se clasifican en temporales o fijos o una cosa intermedia en la medida que se puedan presentar numeros positivos durante los x años anteriores, y se pueda considerar que es un negocio asentado, en desarrollo, abocado al fracaso, etc.

Luego vienen los ingresos, fundamental para establecer el límite de la hipoteca. En líneas generales y sin que haya problemas, suelen conceder una hipoteca cuyas cuotas estén entre el 30 y 40% del sueldo de todos los que se vayan a hipotecar. Ojo que el sueldo o el ingreso es el neto, nadie te pregunta por el bruto, así que no recomiendo hacer cálculos sobre sueldos brutos, o ingresos sin gastos, etc. porque al menos a mi nadie me tuvo en cuenta nada más que los importes netos. Es decir, si una persona cobra de neto mensual 1000 euros, le concederan en primera instancia una hipoteca de un importe tal que las cuotas salgan a 300-400 euros aproximadamente.

Qué se considera ingreso y qué no, pues eso también es algo que baila bastante según donde vayas a preguntar. Generalmente los sueldos o rendimientos por actividades laborales no tienen problema para ser considerados como ingresos. Pero a partir de aqui, como dice la canción, todo depende, ya que otro tipo de ingresos como alquileres de otras propiedades, intereses anuales percibidos por inversiones, apoyos familiares en forma monetaria, etc. en unos sitios los cuentan como ingreso, lo suman a los sueldos y hacen un cálculo global y en otros no. Así que eso ya es parte de la aventura de como te lo quieran considerar.

Una cosa curiosa, otra cosa curiosa más dentro de todo este embarullado mundo, es que te preguntan mucho más a menudo si tienes ingresos en B (o sea, no controlados fiscalmente), supongo que si los tienes te los contabilizaran como ingreso porque si no, no lo preguntarían, que si tienes ingresos por intereses de ahorros por ejemplo, que si no lo decía yo, no me lo preguntaba absolutamente nadie. Es decir, que cabría esperar que por lógica, cualquier dinero A o declarado fiscalmente tenga mayor validez que otro ingreso B, solo por el hecho de que es un dinero sin problemas, pues no, tampoco, es otra cosa que no entiendo.

Esencialmente esa sería la forma de calcular los ingresos totales para luego ponerle un límite a la hipoteca. Sobre lo dicho, habría que tener en cuenta varias cosas:

- la hipoteca, como norma general, se concede para el 80% del valor total de la propiedad. Es recomendable intentar no pedir más de esta cifra, puesto que si hay que pedir el resto hasta el 100%, normalmente si que piden otros avales que respalden este 20% que no consideran avalado por la propiedad que se hipoteca.

- en cuanto al otro tipo de avales, el que piden porque piensan que el comprador no les va a pagar por su sueldo, tipo de trabajo, condiciones, etc. hay de dos tipos, uno en el que piden el aval para toda la hipoteca, y otro en el que consideran que parte de hipoteca no está cubierta por la capacidad de credito del comprador y piden avales para cubrir el resto (o sea, creen que un comprador por su sueldo no puede pagar más de 15 millones de pesetas, pero necesita 25 millones de hipoteca, con lo cual los avales solamente cubrirían esos 10 millones de diferencia, en el momento que la hipoteca está a 15 o menos millones, desaparecen los avalistas y es el propio comprador el que respalda con su sueldo la hipoteca). Los avales nunca son plato de buen gusto, pero si teneis que recurrir a ellos por fuerza, mi recomendación es buscar el segundo tipo de aval, que al menos se libera en un espacio de tiempo más breve que el tiempo de toda la hipoteca. Con esto e intentando no irse mucho del limite de hipoteca (si solo te dan 20, no te compres un piso de 50, que sea de 25 como mucho), el aval puede estar ahi durante 4 ó 5 años que aunque es tiempo ya no son los 30-35 años de la hipoteca entera...

- la hipoteca tiene mucho de negociacion y de factores globalmente estudiados, es decir, es raro que un caso se ajuste exactamente a las condiciones generales que se ofrecen, luego hay sitios donde toman en cuenta A o B, sobre todo el conseguir unas condiciones mas ventajosas en algun sitio permite ir de nuevo a renegociar con las entidades ya visitadas teniendo una alternativa real (y las condiciones suelen cambiar, lo que antes no se podia, ahora se puede sin problemas), tener algún conocido en una entidad o que te presenten a alguien, aprovechar las nuevas sucursales que flexibilizan en parte las condiciones para conseguir clientes, y aspectos similares, pueden cambiar los limites de la hipoteca. También hay que tener en cuenta el tipo de vivienda, si ya se ha pagado alguna cantidad por ella o no, y un largo etc. que convierten el tema de la hipoteca en una peli de suspense porque claro, las condiciones generales ya las conoces, pero las reales en caso de necesidad no sabes hasta donde pueden llegar efectivamente.

Normalmente te dicen que hasta que no tengas piso concreto buscado y vayas a contratar la hipoteca no se puede saber exactamente si te dan o no la hipoteca, claro, yo me busco una choza de 200 millones de pesetas y luego voy a ver si me das la hipoteca... eso tampoco es normal, digo yo que lo lógico es saber primero cuánto te van a dar y luego buscar de acuerdo a esas posibilidades, pero ocurre que te pasas de los primeros cálculos y aun asi te estiran y te la dan, o no... es que no hay forma humana de saberlo (o al menos los que no estamos metidos en el negocio).

ahorros o ingresos

Si no tienes ni idea de como funciona todo esto, es posible que pienses que el hecho de tener unos ahorros interesantes (mayores de los 3-4 millones que habitualmente tiene la gente como mucho cuando compra un piso) puede beneficiarte a la hora de conseguir más facilidades en la hipoteca.

Bueno, pues para mi esto no esta tan claro, ya que por experiencia, los bancos empiezan a hacer calculos con los ingresos y pasan tres kilos de los ahorros, salvo para calcular por ejemplo si hay que contar o no con los gastos para conceder la hipoteca, o que cantidad de hipoteca te van a conceder, pero en cuanto a ahorros, pues como que no le hacen demasiado caso.

Uno piensa que quizá así pueda demostrar capacidad de ahorro, liquidez, etc, pero la sorpresa es cuando 100 euros más de ingresos al mes elevan la cantidad final de hipoteca que aceptan conceder más que 10 millones de ahorros, por ejemplo.

Evidentemente, para el comprador, tener unos ahorros siempre es un motivo de alivio para no tener que pedir demasiada hipoteca, para tener un respaldo, para hacer frente a los gastos, para pagar la entrada y mensualidades de un piso nuevo y un largo etc. Lógicamente siempre viene bien tener todo el dinero que sea posible, pero de cara a que te concedan la hipoteca, lo de los ahorros parece que no les interesa demasiado.

Yo no lo entiendo muy bien porque claro, tal y como está el panorama, un trabajo de muchos ingresos puede terminarse pasado mañana, un alquiler que se recibe todos los meses, un bonito día deja de recibirse y un largo etc. Que salvo los sueldos de los funcionarios, y también pueden pasar cosas que obliguen a dejar dicho trabajo, no veo yo que un ingreso que hoy justifiques mañana siga existiendo, y al reves, un ingreso que hoy no tengas, que mañana no lo puedas tener. El dinero ahorrado siempre es algo que está ahí, que ya existe y que no depende de los caprichos del destino ni de los rezos a todos los santos conseguirlo o no. Pero por extrañas razones que no alcanzo a comprender, no es un factor importante a la hora de conceder una hipoteca.

Así que ya sabes, tantea el tema y si coincides con esta opinión, piensa si te sale más rentable presentar el dinero todo junto como ahorro, o utilizarlo como ingreso periodico de pequeñas partes y que se compute como tal. Yo creo que esto último puede ser más beneficioso de cara al cálculo de los límites máximos de hipoteca, aunque no lo entienda.