como calculan el limite de hipoteca los bancos

Pues la verdad, no lo se, porque no tengo ni idea de economía, pero puedo contar como he visto calcular sobre la marcha en la mayoria de casos las condiciones de las hipotecas. Imagino que el método no es muy fiable porque hasta que no presentas los papeles, y te hacen el estudio en el departamento correspondiente, la cosa no es definitiva, pero al menos te da una idea de que factores valoran más y cuales menos.

Esto es solamente una intuición según como he visto trabajar a los directores de sucursales que te hacen un cálculo aproximado para que te hagas una idea, aunque cuando llevas cuatro o cinco sucursales (atención que no digo bancos, digo sucursales, porque pueden ser del mismo banco) has oido tantas veces eso habria que ver, eso depende, habria que estudiarlo, que sabes lo que te dan pero de lo que no te dan no sabes si podrías conseguirlo en caso de necesidad.

Lo primero es saber que actividades realizan los potenciales hipotecados. Puede ser un trabajo fijo, un trabajo temporal pero con las mismas empresas periodicamente, un trabajo temporal sin mas o estar en paro. El feliz estado de vivir de rentas, como no tengo la suerte de disfrutarlo, no sé como computará a efectos de cálculos de hipotecas.

En el caso de estar fijo en un trabajo, normalmente no piden avales, algo que si suelen hacer cuando el trabajo es temporal en cualquiera de sus modalidades. Los trabajos de autonomos se clasifican en temporales o fijos o una cosa intermedia en la medida que se puedan presentar numeros positivos durante los x años anteriores, y se pueda considerar que es un negocio asentado, en desarrollo, abocado al fracaso, etc.

Luego vienen los ingresos, fundamental para establecer el límite de la hipoteca. En líneas generales y sin que haya problemas, suelen conceder una hipoteca cuyas cuotas estén entre el 30 y 40% del sueldo de todos los que se vayan a hipotecar. Ojo que el sueldo o el ingreso es el neto, nadie te pregunta por el bruto, así que no recomiendo hacer cálculos sobre sueldos brutos, o ingresos sin gastos, etc. porque al menos a mi nadie me tuvo en cuenta nada más que los importes netos. Es decir, si una persona cobra de neto mensual 1000 euros, le concederan en primera instancia una hipoteca de un importe tal que las cuotas salgan a 300-400 euros aproximadamente.

Qué se considera ingreso y qué no, pues eso también es algo que baila bastante según donde vayas a preguntar. Generalmente los sueldos o rendimientos por actividades laborales no tienen problema para ser considerados como ingresos. Pero a partir de aqui, como dice la canción, todo depende, ya que otro tipo de ingresos como alquileres de otras propiedades, intereses anuales percibidos por inversiones, apoyos familiares en forma monetaria, etc. en unos sitios los cuentan como ingreso, lo suman a los sueldos y hacen un cálculo global y en otros no. Así que eso ya es parte de la aventura de como te lo quieran considerar.

Una cosa curiosa, otra cosa curiosa más dentro de todo este embarullado mundo, es que te preguntan mucho más a menudo si tienes ingresos en B (o sea, no controlados fiscalmente), supongo que si los tienes te los contabilizaran como ingreso porque si no, no lo preguntarían, que si tienes ingresos por intereses de ahorros por ejemplo, que si no lo decía yo, no me lo preguntaba absolutamente nadie. Es decir, que cabría esperar que por lógica, cualquier dinero A o declarado fiscalmente tenga mayor validez que otro ingreso B, solo por el hecho de que es un dinero sin problemas, pues no, tampoco, es otra cosa que no entiendo.

Esencialmente esa sería la forma de calcular los ingresos totales para luego ponerle un límite a la hipoteca. Sobre lo dicho, habría que tener en cuenta varias cosas:

- la hipoteca, como norma general, se concede para el 80% del valor total de la propiedad. Es recomendable intentar no pedir más de esta cifra, puesto que si hay que pedir el resto hasta el 100%, normalmente si que piden otros avales que respalden este 20% que no consideran avalado por la propiedad que se hipoteca.

- en cuanto al otro tipo de avales, el que piden porque piensan que el comprador no les va a pagar por su sueldo, tipo de trabajo, condiciones, etc. hay de dos tipos, uno en el que piden el aval para toda la hipoteca, y otro en el que consideran que parte de hipoteca no está cubierta por la capacidad de credito del comprador y piden avales para cubrir el resto (o sea, creen que un comprador por su sueldo no puede pagar más de 15 millones de pesetas, pero necesita 25 millones de hipoteca, con lo cual los avales solamente cubrirían esos 10 millones de diferencia, en el momento que la hipoteca está a 15 o menos millones, desaparecen los avalistas y es el propio comprador el que respalda con su sueldo la hipoteca). Los avales nunca son plato de buen gusto, pero si teneis que recurrir a ellos por fuerza, mi recomendación es buscar el segundo tipo de aval, que al menos se libera en un espacio de tiempo más breve que el tiempo de toda la hipoteca. Con esto e intentando no irse mucho del limite de hipoteca (si solo te dan 20, no te compres un piso de 50, que sea de 25 como mucho), el aval puede estar ahi durante 4 ó 5 años que aunque es tiempo ya no son los 30-35 años de la hipoteca entera...

- la hipoteca tiene mucho de negociacion y de factores globalmente estudiados, es decir, es raro que un caso se ajuste exactamente a las condiciones generales que se ofrecen, luego hay sitios donde toman en cuenta A o B, sobre todo el conseguir unas condiciones mas ventajosas en algun sitio permite ir de nuevo a renegociar con las entidades ya visitadas teniendo una alternativa real (y las condiciones suelen cambiar, lo que antes no se podia, ahora se puede sin problemas), tener algún conocido en una entidad o que te presenten a alguien, aprovechar las nuevas sucursales que flexibilizan en parte las condiciones para conseguir clientes, y aspectos similares, pueden cambiar los limites de la hipoteca. También hay que tener en cuenta el tipo de vivienda, si ya se ha pagado alguna cantidad por ella o no, y un largo etc. que convierten el tema de la hipoteca en una peli de suspense porque claro, las condiciones generales ya las conoces, pero las reales en caso de necesidad no sabes hasta donde pueden llegar efectivamente.

Normalmente te dicen que hasta que no tengas piso concreto buscado y vayas a contratar la hipoteca no se puede saber exactamente si te dan o no la hipoteca, claro, yo me busco una choza de 200 millones de pesetas y luego voy a ver si me das la hipoteca... eso tampoco es normal, digo yo que lo lógico es saber primero cuánto te van a dar y luego buscar de acuerdo a esas posibilidades, pero ocurre que te pasas de los primeros cálculos y aun asi te estiran y te la dan, o no... es que no hay forma humana de saberlo (o al menos los que no estamos metidos en el negocio).