negociar con alguien que tenga acceso a mucha gente

Esta posibilidad se me ocurre que puede ser mas apropiada para sitios pequeños mas que grandes, pueblos en los que no se tenga demasiada relacion con los vecinos, etc.

Se trataria de negociar con alguien que tenga acceso a bastante gente de los alrededores y suela intercambiar conversaciones con ellos (creo que uno de los mas firmes candidatos es el dueño del bar mas concurrido) para que pueda poner en conocimiento cuando surja la conversacion, o correr la voz entre sus parroquianos, que buscais o vendeis una propiedad por los alrededores. Supongo que es legal ofrecer un pequeño premio en metalico si os consigue un vendedor o un comprador, siempre que suponga menos que en el caso de las inmobiliarias para que la cuestion siga siendo rentable, o cualquier otro tipo de trato que a ambos pueda convenir.

poner carteles en las ventanas

Cuando se trata de vender un piso, creo que todavia no he citado en este weblog la posibilidad de poner carteles en las ventanas, seguramente porque aqui en Zaragoza no es lo mas habitual lo que no quita para que haya quien lo haga.

Segun leo, en otros lugares es una costumbre habitual y la gente cuando busca piso directamente va mirando las ventanas para encontrar dichos carteles, por lo que en general, y salvo que en vuestra ciudad no sea muy usual y creais que no va a servir para nada, puede ser un buen medio para publicitar vuestros pisos.

He encontrado un articulo en el que se analizan las posibles consecuencias de la subida del Euribor en los alquileres. Si, si, digo bien, en los alquileres.

La cuestion esta en que puede haber bastante gente que este pagando la hipoteca gracias a un alquiler, bien de un piso externo (vives en un piso sobre el que tienes la hipoteca y alquilas el que compraste hace veinte años, y con el dinero del alquiler pagas la hipoteca), o un hecho que se ha estado dando de forma repetida cuando todavia salia medio rentable el hecho de comprar un piso como inversion, que consiste en comprar un piso entre 1, 2, varias personas, sociedades, etc. y ponerlo inmediatamente en alquiler, dicho alquiler pagaba la hipoteca del mismo e incluso se de algun caso en el que algo mas porque la hipoteca no era tan alta al ser un par o tres personas los propietarios con las miras puestas a que en unos años dicho piso pasara a ser patrimonio pagado sin haber realizado ningun esfuerzo extra de tus ingresos habituales para pagarlo. Y si conozco algun caso, es porque ha tenido que haber bastante de esto, sobre todo para que personas de unos niveles adquisitivos medios pudieran acceder al mercado de inversion inmobiliaria que igual por si solos y pagando el piso de su bolsillo no hubieran podido hacerlo.

Asi que toda esta gente que cuenta con el dinero del alquiler para pagar alguna hipoteca, bien del propio piso, bien de otro, se encuentra con que de pronto, las hipotecas son mas elevadas que el alquiler que cobran por otro lado y la cosa no es tan clara.

Creo que no esta de mas consultar el articulo, no solo por lo que pone sino tambien por lo que se te pueda ocurrir a partir del mismo, es algo en lo que yo no habia caido pero si que es verdad que puede afectar y mucho a los alquileres.

confirmado euribor junio

El Banco de España ha confirmado el Euribor de junio en un 3,401%, por lo que ya podemos decir que es oficial (a primeros de mes suelo publicar el extraoficial, o sea, el de calculadora, lapiz y papel que se hace sobre los valores diarios del mes).

Supone un 0,093 puntos mas que el mes anterior, por lo que seguiria en esa tendencia de subir alrededor de una decima aproximadamente cada mes.

el precio del metro cuadrado de suelo baja

Otra de las noticias "impactantes" del fin de semana es que el precio del suelo ha dado muestras de estar bajando.

En concreto se habla de un 0,4%. Y no es por fastidiar, pero digo yo, se calcula la incidencia en cuanto al peso a la hora de hacer medias de los miles de metros cuadrados que ya se construyen fuera de las ciudades? Es decir, lo logico es que cada vez mas se construya "en medio el campo" para entendernos (a las afueras de las ciudades urbanizando nuevas zonas o ampliando zonas mas lejanas como los barrios rurales) y tambien lo logico es que el precio del metro cuadrado de todos esos sitios no sea en principio (luego sube y se pone al mismo nivel cuando ya hay transporte, servicios, etc.) el mismo que el de la ciudad de toda la vida.

Y eso cuenta exactamente igual a efectos estadisticos? Porque el precio de los suelos mas lejanos que repito cada dia son mas usados porque en las capitales ya no hay sitio bajara sin duda alguna la media y se le considerara "ciudad" o "provincia".

No se, que a mi no me convencen estas estadisticas porque no se si todos estos factores de desviacion se controlan o se dice en la ciudad la media es medio millon, pero a 15 km estan construyendo a 1500 el metro cuadrado, asi que la media es 2250. Y cuanto mas se construya de 1500 mas sera la media tendente a 1500 cuando en la ciudad de toda la vida igual estamos por los 3000 y pico...

En fin...

yo es que debo ser idiota o algo asi

Las noticias de los ultimos dias son los datos del Ministerio de la Vivienda que apuntan a que el crecimiento interanual en el segundo trimestre (imagino que desde junio 2005 a junio 2006) ha sido de un 10,6%, lo que supondria un 1,2% menos que el anterior. Ok, hasta ahi perfecto si sois de los que juzgais como buenos los datos de este ministerio (ya hablamos en posts anteriores sobre el particular).

Pero es que llega la Ministra y segun El Mundo dice: que "la caida de los precios se esta acelerando" porque "... trimestre a trimestre el precio de la vivienda va bajando."

Aqui es cuando yo ya no se si es que no entiendo lo que me dicen, o definitivamente me he atontado del todo. Si realmente ha dicho esto la Ministra, me vuelvo al colegio mañana mismo porque de toda la vida un incremento de un 10% sobre un numero es MAS que el numero, no MENOS (aqui es cuando entra en escena Coco de Barrio Sesamo, hola amiguitos, hoy vamos a aprender la diferencia de MAS y MENOS, pues asi estamos). Que caida de precios? que precio de la vivienda va bajando? Si es que estamos en lo de siempre, es probable que un 13 del año pasado sea casi equivalente a un 10 de este año o trimestre o lo que sea, puesto que se calcula sobre un capital mas amplio, el euribor esta mas elevado, y los intereses de las hipotecas son mayores ya de entrada. Asi que el piso te sigue saliendo por un subidon que te mueres...

Ya digo, si es que estas cifras son reales, yo que quereis que os diga, hacer una estadistica quitando los pisos mas caros de entrada, pero creo que no los mas baratos, pues hombre, no conozco nada sobre esta disciplina pero no se porque como que me da que los resultados pueden salir algo alterados. A lo mejor las casas mas caras son las que menos suben y si se incluyeran aun saldria menor la subida, pero mira por donde pienso que si se quitan, no es porque ayuden a bajar las tasas de subidones...

otro de mis miniestudios

Como ya sabeis los que seguis este blog, periodicamente hago "una cosa" que querria parecerse a un estudio pero que obviamente por la falta de medios, conocimientos y tiempo se queda como "una cosa". Luego parece que hay estudios serios que me dan la razon, asi que puede ser hasta incluso util.

Me dedico a mirar en una zona determinada de Zaragoza unos pisos determinados (con ascensor, reformados, unos 60 mt.) que son los que mas conozco porque el mio pertenece a este rango. Y a partir de ahi, por si puede servir de orientacion para algun otro sitio, pues doy mis conclusiones.

Creo que hace unos cuatro meses que no hablabamos del tema, y me parece que me quede en que alrededor de los 32-33 millones se empezaban ya a encontrar casi todos con estas caracteristicas. Asi que vamos a ver como esta el asunto.

De entrada me sorprende los poquisimos pisos que hay a la venta de estas caracteristicas, diria que es uno de los momentos con menos anuncios, lo cual me hace sospechar si pienso mal en algun tipo de retencion general para sacarlos todos en el segundo semestre del año 2007 con la coletilla "ciudad expo" y 5 millones mas... no se, igual me equivoco. El caso es que de entrada lo que veo es que creo que ha bajado la oferta de este tipo de pisos.

Despues veo en fotocasa, en el estudio de metro cuadrado que tienen que si hacemos cuentas que respecto a los precios de marzo, en el trimestre abril-mayo-junio han subido un 9,1, y en el semestre enero-junio respecto de los precios de diciembre un 16,9. Que cada uno coja la cifra que quiera y saque el equivalente anual, nos caemos redondos igualmente, lo mismo me da un aprox. 34% o un aprox. 36%.

Como esto me parece una burrada, aunque en esta bendita ciudad yo me lo creo todo voy a ver otros datos a ver que cifras me van dando.

Bueno pues la cosa esta complicada porque solamente he encontrado dos pisos en la zona que no fueran nuevos totalmente a entregar de obra, y uno no disponia de ascensor y ya subia de los limites. He mirado en otros sitios pero observo la misma escasez, digamos que un piso totalmente reformado, con ascensor y no muy viejo podria encontrarse siendo generosos a partir de los 35-36 (siempre dejo aparte las excepciones que aparecen por debajo de dichos limites porque siempre encuentras alguna oferta mas barata porque es interior, o no esta del todo reformado, etc., no constituyendo la dinamica de su franja puesto que encuentras todavia bastantes sin ascensor o sin reformar en absoluto en ese dinero). Ya digo, he mirado en mas sitios y en todos estamos igual, de los pisos que yo busco, no demasiado antiguo, con un numero minimo de habitaciones, etc. un par o tres como mucho, que a veces tienen algunos detalles que ya no son propiamente lo que necesito para comparar.

Pero bueno, solo podemos trabajar con lo que hay, pongamos que han subido unos 3 millones en cuatro meses, aprox. 750 mil al mes, al menos esta gama de pisos (no quita para que por ejemplo los que sean mas viejos, sin ascensor, sin reformar, lleven otra dinamica). Asi que casi mejor que no hago cuentas anuales porque me asusto. Pensare que he calculado muy mal. Porque de estos pocos que he visto he encontrado un par que no tenian nada de especial o extra y ya iban por 40 y 45 millones... si los cuento para hacer la media es que no se lo que sale. Nada, nada, que no puedo calcular bien por la escasez de un abanico de pisos de las mismas caracteristicas. Tambien puede ser que concretamente esa zona, como es un barrio tradicionalmente obrero con gran cantidad de pisos sin ascensor, pueda estar sobrevalorando los de ascensor por su escasez. Me niego a creerme mis propias cuentas.

Ahora, que suban menos o bajen, ya digo, porque si hacemos media con toda una ciudad, o incluso provincia (pueblos, etc.) o comunidades como esta donde un altisimo tanto por ciento vive en Zaragoza capital a lo mejor dan medias mas moderadas, pero lo que es Zaragoza capital, al menos los casos que conozco, miro, puedo comparar, etc. no quiero ni hacer cuentas...

Pero claro, es que miro otras zonas cuyos precios conociera en algun momento y viendo tipos de pisos que sobre febrero del año pasado andaban por los 30 millones y ahora superan los 50, pues hasta puedo pensar que no me equivoco mucho en mis cuentas...

Lo que si me doy cuenta al observar otras zonas es que la diferencia grande que podia haber a principios del año pasado entre unos y otros barrios, me da que se esta reduciendo, logicamente no es lo mismo comprar en un sitio u otro pero creo que esto da a entender que los subidones que han podido pegar algunos barrios han sido tambien interesantes para reducir sus diferencias con otros tradicionalmente mas caros o ultimamente mas caros por efecto de determinados acontecimientos.

anda que en Valencia tambien van apañados...

Hablo de Zaragoza como que estamos fuera de madre, pero viendo las cifras en Valencia, tambien tienen lo suyo...

En el primer semestre de 2006, la usada ha subido un 11,5 y la nueva un 12. Eso da una media anual de un 23 y 24%!!!!! respectivamente.

Bendito sea dios

mas cifras

Para quien disfrute con las estadisticas, mas cifras:

En el informe publicado recientemente por Idealista sobre vivienda usada, Madrid lleva en el ultimo trimestre una subida de un 2% (8% anual) y Barcelona un 2,1% (8,4% anual)

Si hay algo que no puedo entender sobre este tema de la vivienda, es mas que en el caso de la nueva, el caso de la usada que sube como la espuma (porque un 8-9 sobre los precios del año pasado que son un no se cuantos % mas que el anterior y a su vez mas que el anterior, etc., es subir como la espuma, en un piso de 30 millones son casi 3 millones mas al año, que ya vale para broma) e incluso cuando vale lo mismo casi un piso usado que uno nuevo, yo es que no lo puedo entender...

endeudamiento permitido por los bancos

Publica El Mundo las aventuras y desventuras de una reportera que se hace pasar por mileurista y busca hipoteca para pagarlo.

El articulo se centra sobre todo en resaltar que los bancos estan permitiendo endeudarse a la gente mas del 35% recomendado y que en cuanto aparece la figura del avalista las tornas varian y puede conseguirse casi todo.

Sobre esto haria alguna precision. Primero, que menos mal que nos permiten endeudarnos mas del 35% del sueldo, porque se da por sentado que al mes te gastas el 65% en otras cosas. Supongo que depende mucho de situaciones, hijos, etc., pero sobre todo cuando no hay niños por medio y solo adultos que pueden pasar sin las cosas menos necesarias, se puede perfectamente destinar mas de la mitad del sueldo a la hipoteca. Otra cosa sera si desayunas fuera, los fines de semana sales por ahi, compras cosas innecesarias, te gusta gastar en ropa, tienes que mantener y pagar un coche, etc. etc. Pero si no eres asi y ni te gusta viajar, no necesitas coche porque tus trayectos habituales los haces a pie y cuando esta mas lejos en autobus, comprar ropa supone una penosa obligacion y la retrasas todo lo que puedes por no oir a la dependienta decirte lo bien que te queda todo cuando te queda de pena, etc. etc., puedes dedicar mas del 35% de los ingresos seguro a la hipoteca. No me gusta ni un pelo que un tercero decida por mi lo que yo puedo o no puedo gastar, hasta ahi se puede llegar, cada situacion es un mundo.

Sobre el avalista si que es cierto, yo siempre oi cuando buscabamos piso que hasta aqui con vuestros ingresos, claro, con un avalista ya lo que querais.

Y acerca del tema de la precariedad laboral, si que es verdad que cuando ven trabajos no fijos, la cara se les cambia y piden avalista, pero hay una excepcion y es cuando se compra un piso nuevo y se han amortizado cantidades importantes antes de llegar a la hipoteca (importantes me refiero entre 5 y 10 millones, no se si menos tambien servira para que no te pidan aval), en el mismo caso y la misma entidad, nadie te pide avalista por pisos incluso mas caros de los que preguntaste en su momento y si necesitabas aval segun ellos sin remedio.

diferencias de estadisticas

Los registradores salen al paso e intentan explicarnos las razones de las diferencias de estimaciones que se dan por unos y otros estudios.

Supongo que es lo que todos imaginamos, que usan distintas fuentes o que ponen en practica diferentes criterios para incluir o no, hacer medias, etc. los distintos precios.

Pues eso dicen los registradores, que la metodologia es distinta. Si, claro, y los datos tambien son distintos, supongo que los datos de tasacion seran distintos a los datos de venta real y estos a los datos de registro... los segundos serian los buenos, pero son los que por diversas razones quedan mas ocultos, asi que hay que optar entre los primeros o los terceros...

La señora ministra dice que los buenos son los del ministerio porque son los oficiales, en esa dinamica administracionil de somos los mejores porque somos la administracion (porque no hay otra administracion que os haga competencia mas bien, asi va todo, que empresa no querria trabajar asi). Con estos razonamientos tan profundos de que lo que vale es lo que yo digo porque lo que yo digo es lo que vale, me parece que los que somos mas cortos y no alcanzamos a mentes tan preclaras, nos quedamos a dos velas.

Ahora, eso si, nos advierte sobre los demas datos, que claro, son los que varian y de los que se debe sospechar (es decir, yo soy el centro del universo y el resto da vueltas sobre mi, no que todos nos movemos alrededor de, en este caso, el precio de la vivienda).

Despues viene la version de los registradores, que se basan unicamente en los datos de las viviendas registradas, mientras que parece ser que los datos oficiales que son los buenos se basan solo en las viviendas tasadas (si se han registrado pero no tasado no cuentan), ademas de lo que os decia en un post anterior, que se excluyen a partir de cierto valor.

Y yo para rematar digo, que ni vivienda que se basa en precio tasado (que al fin y al cabo es un precio virtual puesto que no demuestra que se haya pagado ese precio por la vivienda) como los registradores que se apoyan en los precios del registro (frecuentemente alterados para ahorrarse impuestos y gastos) son datos fiables para poder hacer estudios. A lo mejor habria que hacer primero estadistica de cuanto se miente en el registro, si es que se consigue saber, y luego trabajar sobre los datos de registro (realmente pagados) y añadirle el tanto por ciento de media que se suele quitar para ahorrarse gastos. A lo mejor asi se llegaba a una cifra mas o menos real.

sobre las vinculaciones

Muchas son las hipotecas que mejoran sus condiciones segun la vinculacion del cliente con la entidad.

Y muchos pensareis, bueno, pues entonces yo en mi banco o caja de toda la vida lo tendre facil puesto que mis padres me abrieron una libreta al nacer y desde entonces no he dejado de ser cliente (25-30-35 años, que ya son años).

Pues estais equivocadicos... lo que uno piensa que puede ser "vinculacion", o sea, llevar 30 años en el mismo banco, cobrando sueldos, inviertiendo en plazos, letras, fondos, pagando recibos, etc... no es vinculacion...

La vinculacion no se cuantifica en el numero de años que lleves con ellos, sino en el tipo de productos que tengas contratados y le resulten rentables al banco. Asi, aunque sea paradojico, un cliente con tarjeta de credito, plan de pensiones y seguro de vida que acaba de entrar hace dos meses al banco, tiene mejor puntuacion como "vinculado" que quien ha estado años y años trabajando con el banco.

Asi que ya sabeis, que nadie piense que llevar toda la vida en un banco es sinonimo de mejores condiciones... ni mucho menos, solo por el tiempo que lleves no eres mejor ni peor.

anuncio de bajadas

Tambien he encontrado una noticia referente a la bajada del precio de los pisos.

La primera se refiere a Madrid y en ella se comenta que por primera vez en 9 años los pisos seminuevos en Madrid han bajado, en concreto en el primer trimestre un 2,5% menos que lo que subieron el primer trimestre de 2005.

Yo lo que entiendo en la noticia al menos es que si en el primer trimestre de 2005 subieron un 4 (por poner algo, me lo invento), en el primer trimestre de 2006 habrian subido un 1,5, con lo cual decir que "han bajado" no es lo mismo que decir que suben menos. Tambien me pareceria interesante ver la distribucion por zonas de estos pisos, es decir, por logica uno intuye que es mas normal que en 2005 se vendieran mas pisos centricos y que en 2006 los pisos ya sean de media algo mas alejados de las mejores zonas porque cada vez va quedando menos sitio, con lo cual el precio del metro cuadrado cambia.

Y tambien hay una cuestion que decidieron en el Ministerio y fue no considerar para las estadisticas los pisos superiores a 100 millones de las antiguas pesetas (creo que esta era la cifra limite), con lo cual, estos pisos que suelen estar situados en las mejores zonas y por eso valen tanto, no inciden en la estadistica (que serian los que mayor precio por metro cuadrado tendrian puesto que la zona lo exige). Supongo por ejemplo, y no conozco Madrid, que en La Moraleja sera dificil encontrar un piso o chalet o lo que haya por alli de menos de este precio, pues todos esos no cuentan para la estadistica, y asi con el resto... Asi que el precio cuadrado medio es el resultado de unas determinadas zonas que habitualmente no seran las mas caras que quedan excluidas por lo caros que son sus pisos.

No se, no lo veo yo muy claro, pero cada uno que saque sus propias conclusiones

mas datos sobre precios de la vivienda

Parece que esta semana es "santa estadistica" y han salido bastantes datos sobre vivienda.

La misma Sociedad de Tasacion que publicaba los datos del primer semestre que he posteado en la noticia anterior, ofrece los datos de la subida de la vivienda nueva del ultimo año (junio-2005 a junio-2006) que se calcularia en un 11,9%.

Ya que me gusta ofrecer todas las versiones, se esta comentando por Internet que esto podria suponer una bajada o una subida minima en este año puesto que hasta diciembre de 2005 ya se contabilizaba un buen porcentaje de subida, con lo cual el resto hasta el 11,9% seria relativamente reducido.

Aqui en Zaragoza al menos no noto un descenso apreciable, al reves, sigo viendo subidas y mas en la obra nueva, pero en el resto de España no se, por eso os comento la informacion a favor y en contra de la subida que voy encontrando

la vivienda nueva sigue subiendo

Como media nacional, ha subido en el primer semestre de 2006 un 6,3%, lo que daria una media anual de un 12,6%.

Donde menos ha subido es donde supongo que ya ha alcanzado precios insostenibles (Madrid y Pais Vasco, un 4,5%, en cuanto a la faceta residencial y Baleares como segunda residencia, un 2,4%), y donde mas en la zona noreste peninsular, Aragon con un 7,7 y Cataluña que aunque tambien supongo que debe estar ya en techos inabordables por un ciudadano medio, sigue su escalada con un 8,8.

Asi si se puede considerar un 12,6% de subida sobre millones y millones como una mejora de la situacion, pues seamos optimistas, pero lo que digo en otros post, esto cada vez mas va a ir por zonas, y segun donde te toque vivir, no hay forma de encontrar un piso medianamente asequible con los asquerosos sueldos actuales.

ya sabemos extraoficialmente el euribor de junio

No se hara oficial hasta que lo comunique el Banco de España a mitad de mes y en los ultimos dias de junio el BOE.

Otra subida, esta vez se ha puesto al 3,401, lo que supone un aumento de aproximadamente una decima respecto al de mayo.

Tiene toda la pinta de que para noviembre-diciembre llegaremos al 4%