se va sabiendo algo sobre la ley de hipotecas

Cada vez vamos sabiendo mas cosas acerca de la nueva ley que afectara a los gastos de las hipotecas, que como tal avance que son no pueden tomarse como definitivas hasta que no se aprueben. Algunos aspectos de los que se va hablando son:

- reduccion al 0,5% como maximo la comision de cancelacion total en las hipotecas de tipo variable

- en el caso de la fija dependera de si los intereses estan por encima de lo pactado, que sera un 0,5% y si estan mas bajo lo que conste en contrato

- cambios no retroactivos

- regulacion de la hipoteca inversa (la que sirve a los mayores de 60 o 65 años habitualmente como ingreso extra)

- solo se pagara un 10% de arancel de registro


nadie dice nada acerca de los impuestos que son otro pico en gastos y que como era de esperar parece que nadie se acuerda de ellos...

la construccion de viviendas baja en Zaragoza un 40%

Este articulo me parece especialmente interesante porque revela algunos de los misterios que quienes solo somos usuarios de la construccion y no conocemos las cosas de cerca, como yo, pensamos cuando vemos ciertas cosas y no sabemos la razon exacta del tema.

Nos dice la noticia que la construccion de pisos ha bajado un 40% en relacion a 2005, pero tambien se indican algunas causas que explican ciertos comportamientos del mercado en Zaragoza.

Por ejemplo se dice que en la zona centro el descenso de construcciones es impresionante (un 82%) y no es raro puesto que salvo el casco viejo que esta bastante idem, un gran porcentaje de edificios son antiguos, pero no estan viejos de tirarse, sino los tipicos que suele haber en los grandes paseos de las ciudades, pisos que tienen bastantes años pero estan reformados y restaurados, y que incluso la gente considera como una cuestion de estatus vivir en dichos lugares. Por lo tanto no se tira practicamente y sitio para construir ya no queda, salvo esos inquietantes (como diria Iker Jimenez) solares que llevan años acumulando basura y que por razones que no comprendo no se edifican nunca. Asi que es normal que en el centro no se edifique ya casi nada (amen del paston que puede costar un apartamento en esta zona, lo que tambien ayuda a que sean mas dificilmente colocables).

El Foro Consultores responsable del estudio, comenta que Zaragoza vive una excepcional situacion (no de maravillosa, sino de rara) que no se puede extrapolar a otras provincias, como os digo en algunos posts que sospecho bastante a menudo. Y que en 2002 hubo un boom impresionante y se pusieron a la venta mas de 5000 pisos, con un stock que todavia no se ha vendido del todo.

Ahhhh. Seguramente de ahi vendra lo que os digo en otros posts, refiriendome a que todavia es factible encontrar pisos nuevos entregados directamente por el promotor que tienen mejores precios que los seminuevos o de pocos años con los mismos acomodos. Se ve que la obra nueva no la pueden vender como si tal cosa y tienen que ajustar mucho los precios por la competencia.

Lo que ya no veo tan claro es lo que comentan que quedan un 32% por vender y por eso hay una importante bolsa inmobiliaria en Zaragoza. Yo no la veo, de verdad, o es que donde miro no hay, o se estan reteniendo para aprovechar la expo o no se, pero yo no veo que haya una bolsa muy grande donde escoger y menos en nuevo terminado. Hay, alguna cosa, uno o dos por barrio y por sitio consultado, pero tampoco lo considero una barbaridad, ni un 32%. Aunque claro, ellos saben mas que yo, obviamente.

compraventa

Tablon de anuncios en el que entre otras cosas, suele haber bastante movimiento inmobiliario


http://www.compraventa.com/

confirmacion euribor septiembre

Ya ha salido la nota oficial del Banco de España.

Que sorpresa! 3,715% :-( lo que esperabamos.

cambios de hipotecas mas baratos

Era previsible que ante la subida continuada del Euribor, alguien hiciera el primer movimiento para intentar aliviar en lo posible los problemas de las familias. Como siempre no son soluciones definitivas, pero si sirve para que los bancos compitan mas ferozmente y bajen las condiciones de las hipotecas, pues bienvenida sea la medida.

Se dice que Solbes esta preparando una norma que abaratara los cambios de hipoteca respecto al paston que suele costar actualmente. He oido tanto la palabra "reducir" gastos como "gratis", hombre gratis, no creo que sea, pero si espero que salga bastante mas economico, que parece que no pero se pueden ir facilmente tres o cuatro cuotas de la hipoteca solo para hacer el cambio.

Se aprobaria este mismo año para entrar en vigor al que viene, y se actuaria sobre todo en el tema de comisiones para que sean realmente los gastos que tiene el banco y no una forma mas de sacar pasta bajo pretexto, y parece que se reduciria la minuta notarial.

Pero todo esta todavia en proceso y no se sabe nada con seguridad.

problemas con la hipoteca

He leido una noticia recientemente que la verdad, no la acabo de comprender muy bien, pero creo que seria interesante comentarla aunque sea por encima por si alguien se encuentra en la misma situacion, a lo mejor puede obtener alguna idea util para su caso.

En resumen, cuenta el caso de una pareja que dejo su piso de alquiler y al convertirse en contratados indefinidos, compraron un apartamento para lo que suscribieron una hipoteca a 25 años por valor de 230000 euros en una zona superior a la media segun entiendo, referenciada al euribor como suele ser habitual+0,80, aunque este indice les sonaba a chino. Esto en el año 2000. Tenian unos ingresos comunes de 1800 euros y pagaban una cuota de 767 euros mensuales y no se habla de amortizaciones anticipadas. Con el tema de la subida del euribor la cuota la tienen 1050 euros actualmente, el se ha quedado en paro y no pueden hacer frente a la misma, por lo que han decidido vender y marcharse a otro sitio de alquiler por no mas de 800 euros al mes.

Los distintos comentarios que se me ocurren son los siguientes, obviamente presuponiendo que si han comprado el piso es porque desean una vivienda en propiedad:

- primer problema, el tener o no contrato indefinido a dia de hoy no se que garantias extra puede aportar a una persona, y aunque parezca una barbaridad lo digo de verdad, porque es hasta posible que sea mas perjudicial que beneficioso llegado el caso de despido. Y me explico. Antes un contrato indefinido era una garantia de vida, ahora salvo en la administracion, los contratados indefinidos salen por la puerta con la misma facilidad que los temporales si es menester. Asi que creo que el hecho de firmar un contrato indefinido ni te da ni te quita en estos tiempos posibilidades para comprarte un piso (aunque tambien es verdad que para los bancos si parece ser mas garantia un contrato indefinido, hablo de tomar tu la decision). Y puede perjudicarte mas que beneficiarte, porque en la temporalidad, me da igual contratado que autonomo, estas siempre con el trasero al aire, al loro de lo que pueda salir, y poniendote al dia en todo lo que puedes, con la conciencia bien clara de no saber si al mes siguiente vas a trabajar o no. Pero por experiencia y por la gente cercana con contratos mayores a los temporales habituales, y no digamos los indefinidos, hay una especie de asentamiento y acomodamiento que como te echen a los tres o cuatro años, estas fuera de onda de todo para buscar un nuevo trabajo, asi que el tema del contrato temporal o indefinido creo que cuenta menos que la intuicion de si vas a tener o no trabajo (ya sabeis, si en la empresa parece que puedan renovarte o darte mas trabajos, si esta creciendo, si no, etc.)

- segundo problema, la zona, a veces es preferible sobre todo en gente joven que compra su primer piso, renunciar un poco a la zona y rebajar el precio por un piso identico, ya que mas adelante siempre se puede plantear el comprar otro mejor si las cosas van bien, que no es definitivo y no te estas comprometiendo a no cambiar jamas de casa. Pero si de entrada ya vas buscando la mejor zona, los mejores servicios, etc. pues pasan estas cosas luego...

- tercer problema, no puedo dedicar tiempo a hacer cuentas de como les sale una cuota de 767 euros a 25 años con tanto capital, pero bueno, vamos a darlo por bueno. Si son dos personas solas y cobraban 1800 euros al mes creo que debian haber apartado una cantidad mensual aunque fuera pequeña para amortizar anticipadamente, eso por un lado. Y si no podian tenian que poder. Hay veces que realmente no se puede, pero hay otras veces consiste en sacrificar casi todos los caprichos y no salir del lidl y el dia para prevenir y dormir mas tranquilo. Y creo que con 1800 euros al mes, no mucho, pero para anticipar algo mensualmente o semestralmente daba, que en seis años (desde 2000) pueden ser unos millones, que evitarian tanta subida en las cuotas ahora.

- cuarto problema que supongo que por su edad no han podido hacer antes de vender, amplia los años de hipoteca. No se, hay muchas reticencias sobre esto, y esta claro que si lo puedes pagar antes mas te vas a ahorrar, pero yo, en esta situacion, amplio lo que me dejen los bancos para bajar las cuotas lo maximo posible, o busco hipotecas con carencia y mientras lo que voy ahorrando lo invierto para sacarle interes o algo, lo que tengo claro es que no me quedo con un capitalon a 25 años solamente.

- quinto problema, si tienes un sueldo indefinido=nomina, aunque no sea muy alto, y cinco años de pago de hipoteca=una parte de piso ya pagada, ese euribor + 0,80 es totalmente negociable y lo puedes bajar facilmente a 0,50 y no tan facilmente pero es posible algo mas, asi que antes de plantearte otra cosa, negocia con todos los bancos que haga falta.

- sexto problema, el euribor que les suena a chino. A mi realmente se me hace muy dificil de creer que una pareja que compra su primer piso (no creo que sean jubilados) y trabajando en cosas que requieren una minima preparacion, no sepan cuando firman una hipoteca que es el euribor. No digo yo para dar conferencias, pero bueno, al menos saber lo que es y lo que puede suponer, se me hace bastante extraño, la verdad.

- septimo problema, la especializacion en el trabajo. Al contrario de lo que opina el 90% de la gente con la que he hablado del tema, yo sigo en mis trece de defender la multipluralidad de oficios y profesiones, antes que la especializacion unica, que quedara muy bonita para algunos (llevo tropecientos años haciendo el mismo trabajo, lo que parece que supone que sabes mucho, como que no puedes llevar tropecientos años siendo un imbecil en tu profesion...) pero que actualmente tal como se han dado las cosas para la mayoria de personas es bastante poco util y limita sus posibilidades. Si eres informatico y te has quedado en paro con una hipoteca de 1050 euros al mes, te pones a dar clases particulares, cursos subvencionados, extraescolares, grabador de datos, o camarero, pero no te quedes en paro buscando trabajo unicamente de lo que es tu profesion, suerte quien puede permitirse estos lujos pero actualmente muchos ya no podemos.

- octavo problema, que pasa, que el alquiler no va a subir? hombre, igual no tan rapidamente, pero otra vez en cuatro o cinco años con esta situacion, si buscas de entrada un piso solamente 200 euros mas barato que el precio que ya no puedes pagar de hipoteca, te vas a encontrar con el mismo problema, no lo veo que sea una solucion alternativa tan valida como ellos parecen encontrarlo.

Asi que quiza solucionando a tiempo alguno de todos estos problemas detectados, la pareja no hubiera tenido que abandonar su piso.

España +9,7%, Aragon +14,3%

Como ya muchos sabreis el Ministerio de Vivienda ha hecho publicas las cifras de las ultimas subidas (que no bajadas, subidas) en los precios de los pisos, que situan la subida en el tercer trimestre en un 9,7% tomando como referencia el tercer trimestre de 2005 y 0,7% respecto al segundo trimestre de este mismo año.

Y como tambien ultimamente ocurre, Aragon se situa alrededor de un 50% por encima de la media española, por lo que de nuevo nos volvemos a situar en el peloton de cabeza, en este caso la segunda comunidad en el ranking con un 14,3% de media.

Creo (porque con tanta referencia distinta para hacer las estadisticas, ya no se sabe muy bien realmente que se esta diciendo) que actualmente la media de subida anual estaria alrededor del 10% segun el Ministerio, que habitualmente suele ser siempre uno de los estudios mas optimistas, asi que puede que sea algo mas real añadirle un 1 o 2% mas. Si alguien tiene curiosidad por ver las tablas originales de donde salen las noticias, puede consultar el propio Ministerio y sacar sus propias conclusiones que seguramente sera lo mas rentable para cada persona.

Sale en 20 minutos una noticia que no se muy bien como esta calculada, ya digo, seguramente se relaciona con el tema de las referencias que como se usa una para cada estadistica, al final es mas bien de locos, pero si se dice en portada en letra gorda, imagino que sera exacta. Y es que en Zaragoza, en el ultimo año, la subida ha sido del 24%. Las referencias que yo tengo mas cercanas me indican que un determinado tipo de piso en determinada zona ha subido alrededor de un 30% en el ultimo año, por lo que aunque mi estadistica es bastante poco fiable porque mirar cuatro pisos en un barrio poco puede tenerse en consideracion, pero la verdad es que se suele acercar luego bastante mas de lo que cabria esperarse. Dice el periodico que es una cuestion del efecto Expo y la creciente demanda. Yo mas bien pienso que ha de ser por la creciente demanda y la escasez de pisos de determinadas caracteristicas sobre todo en algunas zonas (esta falta de pisos si puede ser el efecto expo, esperando para sacarles todo el rendimiento posible en 2008), puesto que la fiebre expo y el sentir que ya la tenemos encima yo al menos todavia no lo noto entre la gente.

Y pienso que el efecto Expo aun esta por llegar, pero bueno, que veiais como estamos aqui, y que como os digo otras veces, muchos de mis comentarios pueden parecer pesimistas o agoreros por mala voluntad, y no, es que lo que yo conozco esta "mu malito" todavia, lo cual no quita para que en otros sitios de España esten cambiando las cosas.

Mi comentario sobre la menor subida (que no bajada) es que es posible que se este manifestando sobre todo en los pisos grandes de un porron de millones que ya ni se pueden pagar ni son estrictamente necesarios, me gustaria que saliera una estadistica mucho mas detallada por zonas, barrios, tipos de pisos, metros cuadrados, equipamientos, etc. porque a fin de cuentas no puedes igualar un piso nuevo bien comunicado con todas las comunidades con un piso de 50 o 60 años a reformar de arriba a abajo en zonas mas deprimidas.... y luego sacar la media y eso es lo que valen los pisos... hombre si, pero claro, con matices muy importantes creo yo... Ahora, la variacion experimentada por los pisos pequeños tipo apartamento de pareja o pareja y un hijo, soltero, etc. me gustaria comprobarla en una media aparte individual para este tipo de vivienda solamente, me da que que no debe estar frenando su subida demasiado.

metodos de amortizacion de hipotecas

Seguramente en los proximos meses asistiremos a la proliferacion de sistemas de calculo de hipotecas distintos al frances, el que mas conocemos, con objeto de aminorar en la medida de lo posible el efecto de la subida del euribor.

El metodo frances se basa en el pago de la misma cuota mensual a lo largo de toda la vida del prestamo. La parte de interes va decreciendo y creciendo la parte de capital a medida que avanzan los pagos, pero la cuota permanece constante (obviamente si no se producen revisiones de interes).

En el sistema aleman, el capital que se amortiza permanece constante, y a medida que se van pagando las cuotas los intereses bajan, pero tambien la cuota mensual total.

En el americano se empieza amortizando unicamente intereses, por lo que la cuota mensual suele salir mas reducida que en otros sistemas, y posteriormente se incorpora el capital a la cuota mensual que aumenta por este hecho.

El sistema mio de amortizar primero todo el capital y despues pagar los intereses que hayan generado para destinar toda la cuota al pago del capital y quitarselo cuanto antes para que produzca los minimos intereses posibles todavia no lo he encontrado y no se siquiera si existe :-(

im-prezionante

Aunque llevo muchos años diciendo que la DGA ya no puede sorprenderme, pues si, tiene el maravilloso poder de seguir alucinandome con su sabiduria y buen hacer diario.

Aparece una noticia en 20minutos que comenta que lograr ayudas para el piso es casi imposible sin trampas y viene a decir lo de siempre, lo que es sencillisimo de comprobar y sencillo de evitar como hemos dicho en otros posts, pero no se comprueba ni se evita.

Y es que, en un derroche de actualizacion y modernidad, para obtener una ayuda cuando en Zaragoza el metro cuadrado va a 2800 euros, hay que justificar que el piso te ha salido por 1557,22 como maximo, o sea, practicamente la mitad.

Y donde buscas esos precios? pues o te metes en un cuchitril y con mucha suerte, porque a ver cuantos pisos se encuentran de 65 mt por menos de 17 millones de pesetas antiguas, o que haces, estafas? te ves obligado a declarar menos para poder obtener una ayuda? donde quedan los ingresos? o lo unico importante es cuanto cuesta el piso? pues no seria mas normal que quien no llegue a x ingresos reciba una ayuda proporcional fija independientemente del piso que pueda encontrar? es que se actualizan trimestralmente estos baremos para adaptarse al mercado?

O sea, que encima que eres un desgraciado que a duras penas puedes acceder a un piso, encima si quieres recibir una ayuda tienes que mentir? Que fuerte es esto, que fuerte.

endurecimiento de los creditos

Esto es lo que trae la subida de los intereses, del Euribor y de los distintos indicadores economicos que traducido a nivel de ciudadano de a pie hace que sea mas dificil hacer frente a los prestamos y por consecuencia que el riesgo de impago aumente y los bancos y entidades financieras se intenten cubrir las espaldas.

En una encuesta realizada por el Banco de España denominada "Encuesta sobre prestamos bancarios" se desprende que existe la intencion de endurecer ligeramente las condiciones para conceder prestamos de cara al presente trimestre (p. 8 del documento).

Asi que se puede pensar que cada vez mas, si el panorama sigue asi, la concesion de un credito o hipoteca puede ser mas dificultosa para intentar evitar impagos. Si nos ponemos en lo peor, y es que el alza de los intereses genere menos consumo y por tanto eliminacion de puestos de trabajo o temporalidad de los mismos, descenso de sueldos (si si, aun mas), etc. seguramente la consecuencia sea que cada vez menos personas puedan acceder a una hipoteca o un prestamo.

red de conocimiento urbano

Se ha presentado recientemente la web EUKN, siglas que responden a European Urban Knowledge Network, o lo que es lo mismo, Red Europea del Conocimiento Urbano.

Y esto para que sirve? en principio para que los paises miembros intercambien conocimiento, informacion, experiencias, etc. sobre urbanismo, politicas urbanas, vivienda, etc. y que sirva para mejorar.

No se si tendra alguna utilidad para el ciudadano de a pie (de momento hay lo de siempre, noticias, participantes, documentos, etc.) o se quedara como en otros muchos casos en algo de adorno con informaciones que no aportan nada a lo que ya se sabe y sin soluciones para el problema que se supone que tienen que solucionar, pero que permite aparecer en la foto a mucha gente y pedir subvenciones y esas cosas. No puedo decir todavia en que tipo de proyecto se convertira.

Si alguien lo quiere explorar y sacar sus conclusiones, la direccion es http://www.eukn.org/espana

informaciones contradictorias de subidas y bajadas

En otros posts de meses anteriores os he contado como las cifras en mi opinion hay que tomarlas con mucha precaucion y analizarlas junto a la realidad cercana que uno conoce.

Pues bueno, dandome la razon para opinar de esta manera, en los ultimos dias hemos conocido distintas informaciones acerca de subidas y bajadas que creo que son contradictorias entre si, o poco explicadas por lo que suenan enfrentadas.

De un lado tenemos el informe de Idealista.com que afirma que la vivienda usada se ha estancado en Madrid y Barcelona y ha bajado un 0,1% en Valencia, llegando en esta ultima ciudad a descender el precio del metro cuadrado en un barrio concreto (Ciutat Vella) hasta un 21,3%


De otro nos llegan subidas por ejemplo en Barcelona de la vivienda nueva un 15% en seis meses (30% en un año?) y los alquileres un 12% o en lo referente a la vivienda usada un aumento del metro cuadrado en un 21,6% en Barcelona, en Valencia en un 30,6% o en Jerez de la Frontera en un 29,25%, en el ultimo año (aunque Tecnocasa dice que esta subida justifica la posterior moderacion que se va a producir, hombre, cabe pensarlo, pero tambien hace dos y tres años se pensaba y aun estamos asi). Y ya no digamos en Zaragoza, un 20% de aumento del metro cuadrado en el primer semestre (ejercicio: segun este dato, obtener el aumento al año, yo no me atrevo ni a ponerlo aqui, si cuando yo digo que aqui bajada poca, no son ganas de fastidiar ni mucho menos).


Asi que la unica explicacion que encuentro para coordinar ambas posturas es que en el tercer trimestre se haya producido un paron muy brusco que corrija las cifras calculadas sobre semestres o anualidades, si aceptamos que todos los estudios tienen base estadistica real, son correctos y estan bien realizados algo de lo que en principio no dudo (no puedo pensar que sea por escasez o segmentacion artificial de la muestra, o porque se contemplen mas pisos de uno u otro tipo que suban o bajen los precios, etc., eso lo haria yo que no se hacer cosas de estas).

Y sobre todo tampoco tengo explicacion para el comentario de Tecnocasa de que las subidas que ellos han estudiado anuncian una moderacion, pues si cada subidon anunciaba una moderacion o cada retraso de un mes anuncia una moderacion, ya hubieramos tenido unas cuantas moderaciones... y que ya me gustaria a mi cada tres meses (que parece que es lo que viene a costar ahora de media vender) colocar un producto en su mercado al doble de precio de hace unos meses... no me agobiaria mucho con los retrasos de venta a cuenta del incremento del precio que supone frente a cuando se vendia antes, la verdad.

Asi que yo, salvo la zona que sabeis que controlo mas, no puedo decir si suben o bajan o se estancan, cada uno que saque sus propias conclusiones.

Nota: aunque parezca que hay un baile de cifras entre nueva y usada que podria ser la clave de las diferencias, hay que fijarse que por ejemplo, el estudio de idealista marca como estancado el precio de la usada en Barcelona y Tecnocasa dice que tambien la usada en la misma ciudad y refiriendose al metro cuadrado en el ultimo año ha subido un 21,6%. No se, demasiada diferencia parece no?

subida de tipos de interes

La temida subida llego ayer ya que el Banco Central Europeo ha decidido aumentar un cuarto de punto mas.

Asi que ahora mismo estamos en un 3,25% y se rumorea que en diciembre podrian subir de nuevo.

Zaragoza sigue siendo mal sitio donde fijarse?

Leo en la edicion impresa de Que Casas (el suplemento de los jueves del periodico gratuito QUE) que en los ultimos seis meses se ha producido en Zaragoza un incremento del precio por metro cuadrado de un 7,7%, que si no calculo mal, es mas de un 15% anual.

Esta reseña viene a cuento puesto que por otros lugares de España llegan noticias de bajadas, ralentizaciones importantes, etc., algo que obviamente no puedo contrastar puesto que no conozco el mercado de otros lugares.

Asi que es posible que si alguien de alguno de estos sitios entra y lee mis posts en este weblog puede pensar que me lo invento o por alguna oculta razon me interesa decir que aqui la cosa no se estanca en general, y ya veis que con cifras en la mano no es asi, simplemente que al menos en Zaragoza, ese estancamiento, a no ser los pisos grandes de los que la mayoria de gente que busca puede prescindir en zonas privilegiadas que estan a precios totalmente prohibitivos para una pareja que no pueda vender antes otro piso para no empezar de cero, que no creo que no suban, sino que lo van haciendo en menor porcentaje que otras zonas de la ciudad pero tambien interesante en cuanto a millones contantes y sonantes, al menos la zona que yo tengo controlada sigue marchando a un ritmo elevado y no puedo decir lo contrario.

cuantos vecinos?

Cuando se busca un piso, aunque parezca una tonteria, es tambien importante calcular el numero de vecinos que habitan el edificio con miras sobre todo de calcular no tanto los gastos mensuales que a no ser que el piso sea a estrenar se van a conocer de antemano, sino las posibles derramas o extras que dependeran de los equipamientos de la casa (uno de los mas claros suele ser el ascensor que cuesta un buen pico) y que deberan repartirse entre el numero de vecinos existentes, que si son pocos, elevara la cuenta individual unos cuantos euros.

Si es un edificio con pocos vecinos (los tipicos que se hacen para aprovechar un pequeño terreno que pueden tener incluso cuatro o cinco, un solo vecino por planta) debemos ser conscientes de que tanto los gastos habituales como los no habituales se repartiran entre menos personas, y que cualquier extra como la rehabilitacion de fachadas, renovacion de tuberias o electricidad, etc. puede salir por un buen pico por cabeza.