no se por que pero me da...

... que ultimamente se nos quiere transmitir desde los medios de comunicacion, estudios, etc. una sensacion de que el tema de la vivienda ya esta solucionado, que los precios bajan y que todo esta bien, cuando la vivienda sigue su ritmo ascendente, los precios ya son imposibles para un porcentaje de poblacion que no creo que ningun pais se pueda permitir, etc. etc.

Es decir, que te pones a leer una noticia y aun cuando te dicen que han subido una barbaridad, el autor del estudio, o el comentario del medio o lo sea, se apresura a decir que esto ya va a parar, que hay desaceleracion o va a haberla en breve, etc. etc. Y cuando dicen que bajan las cifras no estan claras puesto que comparan churras con merinas que era lo que siempre nos decian que no se podia hacer en fisica, sumar kilometros y centimetros asi tal cual.

Es simplemente una sensacion pero es como si hubiera una especie de corriente de opinion que quiere crearse hacia la idea de que los pisos estan bajando o ya han parado de subir o que de esto no hay ya que preocuparse, como para tranquilizar a la gente, a pesar de que los datos puros y duros sigan sin parecerme claros en cuanto a las afirmaciones que se realizan.

Por ejemplo yo entiendo que la vivienda baja, cuando en practicamente todas sus modalidades lo que ayer eran 20 kilos ahora son 18. Pero para mi no baja cuando pisos poco demandados no se venden tanto y se venden mas otro tipo de pisos con ciertas caracteristicas que siguen su racha ascendente. Podriamos decir que estamos ante un cambio de costumbres o de preferencias del comprador, pero no creo que ante una bajada real. O que en lugar de un 20 suban un 15, eso sigue siendo una subida y ademas sobre un capital mayor que cuando se calculaba el 20, asi que las diferencias no son tan grandes, etc. etc. Cosas que supongo que un experto ve sin lugar a dudas y que sin embargo parece dudar hasta de cosas tan claras como que una subida es una subida, no una bajada, o una bajada sobre un subidon que queda en una subidilla sigue siendo subidilla (por ejemplo pisos grandes que salen por tropecientos mil millones y que al no venderse regatean algo el precio y quedan en tropecientos solo, pero es que los tropecientos ya es una subida considerable si vemos a como se vendia el año pasado...). Por ejemplo el piso del que hablaba ayer que se vende por 50 cuando hace un año el mismo piso, dos plantas mas abajo eran 40. Se pone a la venta por un 25% mas!, aunque tenga que regatear el dueño y se venda solo por un 18-20% mas, eso es una bajada? o es que se ha pedido de entrada en plan desbordado para que si luego hay que bajar siempre queda un margen exagerado? Pues todo eso creo que hay que analizarlo y reflejarlo en los estudios.

Es probable que sean cosas mias de los achaques de la edad...

algunas noticias sobre precios

He encontrado algunas noticias que hablan sobre distintas informaciones acerca de los precios de los pisos.

Por una parte encontramos una en la que se afirma que el precio de la vivienda usada ha subido en Barcelona un 5% en el segundo trimestre de 2006 y un 15% en un año y ha duplicado el tiempo de venta (lo que por otra parte no me extraña). Este incremento supondria un punto menos que lo registrado en el primer trimestre, asi que hombre, dentro de lo malo... pero claro, si pensamos que esto significa un 11% en 6 meses, mejor que no hagamos cuentas de lo que saldria al año... Los expertos dicen que esto pasara pronto y la cosa se moderara, vamos, es que si no se modera entre las subidas sobre capitales disparados y los intereses de las hipotecas cada vez mas altos a mi ya que me lo expliquen como quieran porque es simplemente imposible, aunque como somos el pais del mundo que tiene los sueldos mas altos pues que mas da, sin problemas...

En Madrid la noticia es que los pisos bajan un 7% a costa de la reduccion de un 12% en la superficie de las vivienda. Yo no es por fastidiar, pero creo que esto no es exactamente "bajar" los pisos, es que, como decia hace tiempo en otro post, las medias varias si se vende la mayoria pequeños, viejos, sin reformar, sin ascensor, etc. a que se vendan con todas las comodidades y seminuevos... no es que de una a otra media bajen, ni creo que se pueda decir en el primer caso que son mas baratos que los segundos. Hombre, si valen menos, mas baratos son, pero lo mismo que si compras un video que solamente reproduzca y lo comparas con dvd grabador y disco duro, mas barato es, pero son distintos productos no comparables... Asi que lo de "bajar" yo no lo entiendo muy bien, en todo caso, pone de manifiesto que la gente cada vez mas se aleja de los pisos mas grandes porque son los que estan mas imposibles y tienden a pisos mas pequeños. Es probable que en poco tiempo, los pisos grandes tengan que bajar sus precios porque la gente tiene otra alternativa que le es de utilidad, pero los pequeños, al ser mas demandados tardaran mas en venderse y quien sabe si no seguiran en su linea de subidas mientras haya demandas. Bueno, todo esto ya lo he comentado otras veces asi que no es nada nuevo.

subastas de pisos

Se me ha ocurrido que quiza sea lo que venga despues, es decir, para que la gente no se asuste de entrada cuando haya que decirle tropecientos mil millones, que se invente algun sistema de subasta de compra/venta y alquileres de tal manera que partiendo de un precio minimo la gente una vez visto el piso haga su oferta o se subaste o algo asi, y el que mas de, pues para el.

Seria un arma de doble filo puesto que te podrias encontrar con pisos que igual por desconocimiento o lo que fuera podias pillar algo mas baratos de lo que seria su precio fijo, pero claro, tambien esta la otra parte de puja o fomento de competencia entre interesados que podria subirlos mas de la cuenta...

Al tiempo, al tiempo, con tanta hipoteca creativa, a ver si lo siguiente creativo no va a ser algo de esto...

hipotecas segun la ley islamica

Aunque solo sea por curiosa, posteo esta noticia, ya que Lloyds TSB ha lanzado una nueva hipoteca que respeta la ley islamica.

Si, si, como parece que la ley islamica no permite que se cobren intereses en las operaciones financieras por ser considerado como usura, el banco comprara el piso en nombre del cliente por el 90% del total del prestamo, y el cliente pagara el 10% restante.

Las mensualidades se consideraran "alquiler" e iran cubriendo el 90% proporcionado por el banco.

Hombre, si dicen que asi el cliente no paga intereses, pues... nos lo creeremos...

estamos que nos salimos

Ha coincidido que he encontrado dos noticias practicamente seguidas una de otra que no auguran grandes bajadas (al menos a priori) en Zaragoza.

Por una parte, parece que las compraventas de pisos y solares este año duplicaran las de 2005, y en 2005 ya habian aumentado un 124%. Entonces cuanto le echamos para 2006, un 248% respecto a 2004? no se, seguro que estoy sacando mal las cuentas.

Y otra que amplia mas la noticia del 124% del 2005. Parece ser que el hecho de que digan que va a haber Expo (yo para mi que al paso que vamos al final habra que poner unas casetas de feria, y esa sera la expo...) y que como hay AVE pues por eso hay que construir mucho porque se compra y se vende mucho. No se yo muy bien exactamente como partir del hecho de que haya o no un tren que te cuesta un buen pellizo y concluir que se necesitan mas casas. Es que va a venir a vivir aqui gente de Madrid o de Barcelona o Lerida, para ir y venir a su trabajo todos los dias? No se, no entiendo. Lo de la Expo me llega para intuir que durante la construccion de las infraestructuras tendra que venir aqui gente y vivira en pisos alquilados supongo, y luego en la expo, los turistas a hoteles, pero no se, parece que todo el que venga aqui a trabajar o de visita se vaya a comprar un piso...

En fin, que Zaragoza no parece que haya alcanzado aun su techo... Se de un piso que venden en la misma casa y letra (en otro piso) que otro que hace aproximadamente un año iba a 40 millones declarados (no se por cuanto lo venderian finalmente), y este de entrada un año despues sale por 50 kilos, a mi me parece que a Zaragoza aun le queda otro empujon al año que viene sobre todo despues del verano...

viendo algun regalo de los bancos

En otro de mis weblogs he posteado la noticia de un banco que hace un regalo por domiciliar la nomina de 800 euros en adelante.

Y supongo que este tope se marca despues de estudiar como estan los sueldos en España, y cual puede ser el equilibrio entre un negocio para el banco y un sueldo mas o menos medio, no creo que haya salido de la nada porque fuera lo primero que se les ocurrio. Asi que si consideramos que estos 800 euros se podrian entender como sueldo medio español, y las cuotas de las hipotecas no deberian superar el 35%, tenemos que en buena logica no deberiamos pagar mas de 280 euros si no he calculado mal al mes por la hipoteca.

Eso en capital cuanto podria ser? 10 o 12 millones a un porron de años? Pues se supone que los pisos tendrian que ir por esos precios, 10-15 millones y no mas. Para pagar 2 o 3 veces mas, a lo mejor los sueldos tendrian tambien que duplicarse o triplicarse, no?

comentarios sobre hipotecas

He encontrado una columna de opinion de un diario gallego en el que se ofrecen algunos comentarios sobre el mercado actual de las hipotecas.

Como por ejemplo, los matices de las nuevas hipotecas de BBVA que ya recogen la posibilidad de ofrecer soluciones a los clientes que se vean con el agua al cuello a la hora de pagar la hipoteca, o las expectativas (que yo no llego a creerme) de que la subida de los tipos de interes conllevara una subida en los salarios.

Mi opinion personal es que a partir de ahora, basados en esta ultima creencia, pueden aparecer estudios que alivien un poco la situacion de las familias, y que corren bastante riesgo de ser poco reales porque los sueldos creo que llevan otra filosofia, mas bien se rigen por cuantos candidatos puede haber para x puesto, y cuantos mas hay (y cada dia seran mas) menor es el sueldo, ni intereses, ni coyunturas economicas, ni nada de nada...

para los que tanto se alegran de la subida de tipos

Hay quienes se alegran de la subida de tipos de interes porque segun ellos eso contribuira a que baje la vivienda (al no haber tanta demanda). Yo sigo sin entenderlo porque aunque la subida de tipos contribuyera a una menor demanda y que bajen los precios, el tema de los intereses compensa de alguna manera la diferencia, y lo que no tienes que pagar en la cuota de capital lo pagas de intereses. No se calcular en que porcentaje se compensa una cosa con la otra, pero una bajada que lleva aparejada una subida de intereses, no es una bajada en numeros redondos, la cosa no se limita a que si los pisos bajan 5 millones, son 5 millones menos que hay que pagar.

Y ademas hay otro factor, la subida de los intereses recae habitualmente sobre quienes den como resultado un estudio de viabilidad mas justo. Es decir, imagino que la persona que especula con la compra y venta de pisos tiene unos cuantos millones, seguramente algun alquiler y una trayectoria bancaria que aunque suban los intereses, siguen respaldandolo y calificandolo como cliente interesante. Pero quien esta cobrando un sueldo bajo, ademas con un pie en la calle como esta la mayoria de la gente en este pais con o sin contrato indefinido, que no tiene propiedades, ni alquileres ni nada mas que su sueldo, si de entrada ya tiene que destinarlo solo al pago de intereses, muy poco capital adicional se va a poder permitir. Con lo cual, seran los segundos y no los primeros los que se veran mas perjudicados (lo mismo que quienes esten pagando una hipoteca ya, siempre tendran mas vias de escape los especuladores que las familias trabajadoras que compran su piso para vivir y dependen unicamente del sueldo). Asi que alegrarse de las dificultades de gente como tu, que se paga su vivienda con el sueldo que recibe, no tiene para mi ningun sentido, la verdad. Es como alegrarte de tu propia desgracia o algo asi.

He encontrado este articulo en HoyInversion, segun el cual la AHE dice que la subida de los intereses unido a la todavia subida del precio de la vivienda, ha endurecido las condiciones y elevado el umbral de acceso a dicha compra. Dicho de otro modo, una persona o una familia que quiera acceder a una vivienda ahora mismo tiene que demostrar mas nivel de ingresos que el año pasado, contando con que los sueldos suben una barbaridad anualmente como ya sabemos. Eso es terminar con el problema de la vivienda? Yo no lo veo tan claro, la verdad.

suben los tipos de interes

En la ultima reunion de esta misma semana, el BCE ha acordado subir los tipos de interes al 2,75%, un 0,25% mas.

Dicen las malas lenguas que la intencion era subir medio punto de golpe, pero que finalmente por la situacion que supondria sobre todo para los paises hipotecados en un gran porcentaje (por ejemplo España) se ha decidido moderar la subida y esperar unos seis meses mas antes de plantearse otra nueva subida.

Es de esperar que todo esto se refleje en las hipotecas y fuerce al subida mensual de la cuota, aunque no es algo cientifico, es decir, lo que realmente revierte en la hipoteca es el indice del Euribor, que aunque habitualmente sube cuando aumenta la tasa de interes, debe ocurrir realmente para que afecte a las hipotecas.

un 12% tiene intencion de comprar este año

Segun una de las multiples encuestas que se hacen en torno a la vivienda, este año 2006, alrededor de un 12% de los españoles tiene intencion de comprar una vivienda.

Y en un plazo de unos cinco años, un 22% mas, es decir, en esos cinco años contando 2006, un 34% de personas pueden llegar a comprar. Eso supondria aproximadamente unos 15 millones en numeros concretos si lo calculamos sobre una poblacion de 44 millones. Aproximadamente para dar cabida a toda España si contamos familias de tres miembros. Con lo que imaginamos que entre estas intenciones de compra hay unas cuantas que se refieren a segundas residencias e inversiones para luego alquilar, revender, patrimonio, etc.

Destaca el articulo el alto grado de decision femenina, de entre 25 a 44 años, frente a la masculina en el terreno de la compra. No me extraña un pelo. Debe ser muy bonito cumplir 35, 40 o mas años y encontrarse que nadie quiere contratar. O estar siempre con el temor de que ser sospechosa de procreacion proxima puede significar un despido o no ser contratada. O estar expuesta a cobrar menos haciendo el mismo trabajo que los compañeros varones. Asi que no me extraña que la mujer, igual que cualquier ciudadano piensa en un plan de pensiones para el dia de mañana, piense en comprar antes que alquilar.

Un caso que conoci de cerca. Una mujer proxima a cumplir los cuarenta años, que habia trabajado hasta entonces en determinada empresa de determinado sector. Y de buenas a primeras, dicha empresa prescinde de ella (de poco valen los contratos indefinidos, la verdad) y se encuentra que el sector, como ocurre en la mayoria de casos, habia bajado los sueldos y elevado las condiciones para poder trabajar en el. Problema gordo: nadie queria contratar a una mujer de cuarenta años, preferian o bien a hombres con responsabilidades familiares o bien a mujeres menores de treinta años, y el paro que no era muy grande por diversas razones, se le iba practicamente en el alquiler, con la agravante de no saber si continuaria en el piso en un corto plazo o en la siguiente oportunidad le subirian el alquiler o no la renovarian. Con lo cual su unico comentario era: si hubiera comprado piso hace quince años, ya lo tendria practicamente pagado al precio que iban entonces y ahora tendria piso seguro y mas dinero al mes para ahorrar y usar cuando se me acabe el paro, porque al paso que voy no se cuando voy a encontrar trabajo. Y es cierto, puesto que salvo algun trabajo esporadico de un par de semanas cada varios meses, le ha costado mas de dos años encontrar algo mas continuado.

Pues eso, resumen practico de las razones por las que no me extraña que la mujer se tire mas que el hombre (y mas que se tirara) a la compra del piso por delante del alquiler.

hipotecas 40 años BBVA

Como era de esperar, otros bancos se van apuntando a la moda de las hipotecas hiperlargas, en este caso el BBVA.

Presenta una serie de modalidades de hipotecas en las que el cliente puede elegir entre cuota constante, carencia inicial o pago al final del 30% del dinero prestado, entre otras ventajas, todo calculado sobre 40 años.

anuncios compra y venta

Aqui se puede comprar y vender de todo, pero se pueden encontrar bastantes anuncios de tema inmobiliario y ademas ahora mismo se anuncian en google en los primeros resultados patrocinados por lo que lo normal seria que sus visitas sean abundantes.

http://www.compraventa.com/

los alquileres a menos de 35 exentos de IRPF

En la linea del parcheo continuo, ahora alquilar a jovenes menores de 35 años eximira de declarar las rentas ante Hacienda.

Vamos, que entre unas cosas y otras, a lo mejor alquilando a traves de la Sociedad esa de alquiler que te dan subvenciones para reformas y garantias, etc. etc. y luego ademas no declarando si el alquilado es menor de 35 años, a ver si no se va a montar otro monopolio de gente que compre pisos para alquilarlos con estas condiciones...

el euribor a 3,308 extraoficialmente en mayo

Como sabeis, hasta que no lo diga sobre mitad de mes el Banco de España y poco despues el BOE, todavia no se deberia dar como bueno, aunque al ser la media de los valores del mes no es dificil de obtener.

Asi que aunque parece que de forma algo mas moderada, continua subiendo a buen ritmo.

encuesta sobre vivienda

Si no recuerdo mal, en algun post anterior, me referia a la posibilidad de que quienes entren ahora mismo en el mercado inmobiliario (compra del primer piso) sean tambien potenciales nuevos inversores en este mercado antes desconocido para dichos nuevos compradores. Por la razon de que seguramente mucha gente que comprara hace años, ahora mismo no se puede plantear mas que como mucho un cambio de piso y eso seguramente con esfuerzo por su parte. Pero quienes pueden comprar ahora, a mi que me lo cuenten como quieran, no son economias "normales", a pesar de los problemas que haya para conseguir una hipoteca o las desorbitadas condiciones que esperan los bancos cuando vas a pedirla. Son economias que practicamente por A o por B ingresan anualmente pongamos como media el doble de lo que realmente necesitarian para vivir sin el gasto del piso (me da igual alquiler que compra), y eso yo creo que es considerable, aunque ahora mismo no sea nada.

Bueno, pues ha aparecido una encuesta en la que se hacen diversas preguntas acerca de la vivienda, y evidentemente las respuestas casi son predecibles sin saber demasiado de este mercado, pero algunos resultados concretos me llaman la atencion y es lo que queria comentar.

Por ejemplo, el mayor grupo de edad que dice poder afrontar ahora mismo la compra de una vivienda, es como era de esperar el de superior a los 30 años hasta los 44, que son los que se estan comprando ahora vivienda. Y es el mismo grupo de edad mayoritario en cuanto a comprar una segunda vivienda. Tendra relacion con lo que comentaba anteriormente, que este grupo de nuevos compradores tiene opcion a seguir comprando en pocos años y por lo tanto seguir moviendo el mercado inmobiliario?

Otro detalle que se suele pasar por alto, el grupo que menos puede afrontar una compra no son los jovenes, sino los mas mayores. Y me pregunto, si no pueden comprar espero que contra los consejos de muchos la mayoria tengan piso propio, puesto que si no pueden pagar una hipoteca seguramente no podran pagar un alquiler, y si su piso no es propio, que problemon no se les presenta en los años en que puede que tengan peor nivel adquisitivo?

La vivienda como inversion, largo debate que en principio pareceria mas propio de las personas mas mayores que de toda la vida han estado obsesionados por la propiedad. Pues no, la encuesta revela que son los grupos de edad mas jovenes los que consideran en mayor medida la vivienda como una inversion. Casi seguro reflejo de los grandes sueldos, la maravillosa estabilidad en el trabajo, las favorables perspectivas de cara a la jubilacion, etc, que te permiten en España pasar de invertir en tu futuro de la manera que sea, si señor.

Aparte de que las medidas del gobierno no parecen utiles para la gran mayoria, tambien es curioso el dato de que a medida que la edad va creciendo, se va creyendo menos claramente en la explosion de la burbuja (mirando los sies puesto que hay mucha indecision en esta pregunta) y al reves, cuanto mas joven es el encuestado, mas cree en la caida de los precios. Si miramos los noes tenemos al grupo de los potenciales compradores que no siguen este ritmo, creen en la explosion casi lo mismo que los mas mayores. Sera porque son quienes se ven con capacidad de continuar trabajando dicho mercado (ya deciamos antes que seguramente son los mas compradores y los que demuestran economias mas saneadas al poder comprar) y por experiencia propia creen que el resto va a hacer lo mismo por lo que piensan que el mercado inmobiliario no va a estallar? O porque lo han vivido en sus carnes durante mas tiempo, y hayan o no comprado, llevan sufriendo la necesidad de una vivienda y el aumento de precios año tras año lo que les hace ser pesimistas?

Y este grupo de 30 a 44 años es de nuevo el que presenta a quienes mas animados estan con las nuevas hipotecas a larguisimo plazo, los dos ultimos grupos de edad por una razon evidente de tipo vital y fisico (es dificil que una persona con 50 años pueda embarcarse en otros 50 años de hipoteca, a no ser que sus nietos sigan pagando). Los mas jovenes no estan tan convencidos seguramente en muchos casos por la posibilidad de poder esperar y pensar que cuando les llegue su turno podran elegir mejor, pero cuando uno llega a una edad, la del segundo grupo, al menos en esta situacion de mercado, este tipo de hipotecas son como una bocanada de aire fresco para quien no tiene otra posibilidad o como posible refugio ante una situacion economica dificil e inesperada (ejemplo, el caso Afinsa me hubiera partido por la mitad de no tener una hipoteca a 40 años que me permite no amortizar anticipadamente durante el tiempo que haga falta y quedarme solo con la cuota mas llevadera que en otros plazos. Vale, estare pagando mas intereses, pero entre eso y no poder pagar la cuota o tener que dejar absolutamente cualquier gasto extra de la noche a la mañana, que quereis, prefiero los 40 años).

En fin, que creo que si esta encuesta la estudia un experto sacara bastantes conclusiones interesantes sobre el mercado de la vivienda en España y seguramente podra hacer predicciones mas o menos ajustadas (dentro de lo que es esto) para los proximos años.