algunos apuntes sobre las cifras

Despues de llevar varios meses viendo cifras y opiniones que se apoyan en ellas de todo tipo y condicion, creo que es importante caer en la cuenta de algunas cosas a la hora de valorarlas...

Lo que me parece mas importante es que por lo que veo, las medias geograficas se sacan sobre todo tipo de vivienda, como mucho se distingue entre nueva y usada cuando se hace dicha separacion, pero habitualmente encontramos la media de Madrid, de Zaragoza, de Cadiz, etc.

Si no me equivoco y si no hay algun factor que corrija el siguiente problema que voy a decir en el el calculo, dependera mucho de si por la razon A o B se vende mas un tipo de vivienda que otra, el que pueda subir o bajar la media valiendo igual realmente. Es decir, por poner un ejemplo sencillo que se me ocurre, pongamos que tenemos dos zonas en una ciudad, zona A y zona B que corresponderian a 2 tipos de barrios que seguramente existen en la mayoria de ciudades españolas.

La zona A es de creacion mas o menos reciente que se ha urbanizado desde hace 20 años hacia aqui, y que al ser un terreno practicamente virgen se continua construyendo con lo cual el 90% de las viviendas son bastante modernas y con todas las comodidades (incluso muchas con piscinas y jardines). Pongamos que un 10% eran casas construidas antes de la masiva urbanizacion de linea mas bien humilde ya que no era una zona de moda en ese momento sino un lugar apartado sin comunicaciones fluidas donde iban quienes no tenian otro remedio. Con lo que tenemos un parque de un 90% de viviendas de categoria 1 y un parque de un 10% de categoria 3 por cuantificarlo de algun modo.

La zona B es un barrio modesto de toda la vida, pero que con el boom inmobiliario se ha empezado a remodelar y entre quienes han reformado sus casas, instalado ascensores y otras comodidades y la vivienda nueva que se contruye esta en una fase de modernizacion. Con lo que a lo mejor aqui tendriamos un 20% de vivienda de categoria 1,5, un 30% de categoria 2, y quedaria todavia un 50% de categoria 3 de las antiguas viviendas para gente de menor nivel economico.

Y a lo que voy es que, si en A solamente hay casi categoria de vivienda 1, logicamente la media de precios va a ser elevada, y en B en teoria la media de precios sera menor, y las subidas menores, pero el hecho de que por la razon que sea se pongan a la venta un tipo u otro de vivienda puede hacer variar bastante la estadistica sin que en realidad esten variando los precios, ya que si en la zona B un trimestre se esta vendiendo un 70% de vivienda de baja calidad y un 30% de alta, como al siguiente trimestre o cuando sea se inviertan los porcentajes aunque el precio fuera el mismo segun el nivel de vivienda, la media subira por la cantidad de pisos caros que se venden, y se dira que han subido los pisos cuando en realidad lo que han subido son las ventas de un tipo de vivienda de mayor nivel pero no los precios. O el caso contrario, que de pronto en la zona A, los propietarios de ese 10% de casas mas antiguas decidan que el suelo se ha revalorizado bastante y en determinado momento y a la vez se ponen a la venta un numero importante de estas casas, al pedir menos que los pisos de mayor nivel la media bajara, y en realidad no habran bajado los precios de la zona, solo que hay a la venta mas cantidad de viviendas de bajo nivel.

Con esto que parece un galimatias extraño quiero hacer caer en cuenta que si los precios de la vivienda se estan calculando como se nos muestran, en bloque por medias, una bajada o subida puede ser que no sea tal, puede indicar que se estan vendiendo mas pisos de uno u otro estilo pero sin cambio de precio, porque para que estas medias fueran validas creo que habria que establecer unas categorias (que no se si luego internamente se hace asi, quiza si) y dentro de cada categoria, entre los mismos tipos de vivienda, establecer la media de subida o bajada, sabiendo que todas deberian moverse en los mismos parametros.

Otro problema que he visto en algunos estudios es que se realizan sobre una muestra propia, por ejemplo seria el problema de mis miniestudios a nivel casero para entenderlo, si yo solo calculo a partir de los cuatro datos que recojo, pueden estar totalmente equivocados por su escasez. Pues algo parecido logicamente a mayor escala veo con algunos calculos y es que se hacen sobre lo que la sociedad o empresa que realiza el estudio ha recogido por el uso diario en su trabajo, ya sea de agencia, de tasacion, etc., y la pregunta es, esa empresa que calcula la media tiene amplitud de datos como para establecer una media fiable? es otra de las cosas que no en todos los casos me convence.

Y por ultimo relacionado con lo de arriba, puede existir como un efecto de circulo vicioso, es decir, si yo hago un estudio con mis datos y se anuncia en los medios de comunicacion, eso es mucha publicidad para mi empresa, ya digo, sea cual sea su funcion concreta en el mundo inmobiliario, con lo que seguramente acudira mas gente a mi, y si no establezco ciertos controles pues los datos pueden parecer modificados con el tiempo cuando en realidad son los mismos solo que con mayor afluencia de publico. Si yo tengo x visitas a este weblog y mañana se hace publicidad de el en varios medios y me llegan x+mil, puedo pensar dos cosas, una que creo equivocada es que cada vez hay mas gente que busca piso y necesita consejo profesional y me llevaria a concluir que la poblacion española cada vez busca mas vivienda y que se necesitan profesionales que aconsejen y vendedores de pisos a tutiplen, o dos mas acertada a mi parecer es que me han conocido y gente que ya habia antes buscando piso ahora tambien mira aqui, no es que se haya multipliado por mil la necesidad de buscar piso...

En fin, es un ejemplo muy simple que puede aplicarse a otros ambitos del tema inmobiliario, que creo que no porque varien los valores absolutos se puede decir con certeza que haya cambiado algo en el mercado ni al alza ni a la baja en el precio, porque puede que quien lo este provocando sea algun otro factor como cantidad numerica con la que se juega, proporcion de tipos de vivienda en el mismo saco, y mil cosas mas.

Por eso en cuanto a cifras y comentarios, cada uno que elija lo que mas fiable le parezca y en caso de que no sepa que elegir, que lo estudie el mismo, que parece que no, pero hasta aciertas y todo :-)